房地产在拷问2010宏观经济

对于车辆行驶而言，启动当然重要，但更重要的是如何确保启动后的行驶安全。目前的中国经济就面临着这种境况：今年的保八目标实现之后，明年经济如何保持平稳或实现软着陆？

　　摆脱金融危机影响的速效 是通过扩内需实现保增长。由于今年以来我国实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，其重头戏除了投资"铁公基"之外，就是通过房地产整体带动上下游几十个产业发展。目前来看，政策的有效性自不待言，面临的依旧是重重挑战。在中央经济工作会议决定继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策之后，公众最为关注的是：高房价还会延续多久？房地产业将对明年的经济产生怎样的影响？

　　有必要先看看目前的房价。11月份，重点城市的房价的环比和同比继续"双涨"。长城证券发布的监测数据显示，2009年年初以来，一线城市房价指数从90上涨至146，涨幅达62%；而2007年高峰期的房价指数也不过110。一线城市中心区房价已经超过迪拜。联想起上个月的迪拜危机，不能不令人倒吸一口凉气。

　　"租售比"是指使用面积的月租金与建筑面积房价之间的比值。国际通行标准在1∶200到1∶300之间。这意味着如果把房子出租，200个至300个月(约16年至25年)内能收回房款，这样买房是划算的。而中国指数研究院指数研究中心的统计显示，目前北京地区房屋租售比达到1∶434，上海地区达1∶418，远高于国际警戒线。看来房产的投资价值相对变小，楼市泡沫有不断积聚的趋势。

　　而且，房价已经波及到蔬菜价、粮油价等民生领域的物价总水平，进一步加大了通胀的压力。

　　再看看房价高涨的原因。有专家认为，大部分开发商对于2009年整个市场形势的预期不足，推出的楼房产品跟不上市场的发展需求。可诡异的是，经济学的供需原理似乎难以解释目前房价的蹿升。因为对于买房者中有多少人是用于自居(可称之为最终消费者)，有多少买房者是在投机(可称之为投资人)，目前还难以作出较为可靠的估计。由于投资者看重的并不是传统意义上的获取租金，而是博得房价上涨前后的差价，房地产已经成为其投资工具。所以说，房价狂涨的重要推手，是为卖而买的投资需求，而非为住而买的消费需求；能反映经济真实状况的是消费需求，并不是投资需求。目前中国的房地产业难道是扭曲了的经济"晴雨表"？

　　再者说，如果投资者是利用自有闲置资金去炒房也就罢了，但如果利用的是银行信贷，风险就可想而知：一旦房价大幅回落导致房产转让不出去，投资者面临的是还贷难，银行面临的是资产风险。2009年银行将近10万亿元的信贷中投入房地产业的资金比例可能并不在小，所以说中央采取何种宏调政策结束炒房这场"击鼓传花"的游戏，让最终消费者而不是投资者成为最后的接"花"者，无疑十分重要--但就目前多数中国人的消费水平而言，高房价目前显然不可能使其成为最终消费者--看来经济风险一时难以消解。

　　为给房价退烧，有众多学者给出了建议，如政府应增加土地供应量，增加物业税收， 优惠政策鼓励开发商多建房，多建廉租房等等。这些建议都有一定道理。但以往许多事与愿违的事实还是告诉我们，事情恐怕不那么简单--任何措施都是双刃剑。政府对当前过热的经济还需要采用更多技术性加艺术性的调控手法。

　　刚结束的中央经济工作会议决定，一方面延续今年的政策，支持房地产的发展，另一方面奠定了三个主基调以微调房地产业：一是加快农村向城市化的迈进步伐；二是加大普通商品房供给，支持自住和改善性需求；三是解除农村转移人口的落户障碍，加大保障性住房建设。再联动实施其它与民生相关的一系列政策，全国的总体房价有望摊薄。

　　房屋是一种特殊商品，它的需求涨跌不能完全交给市场去调节；房地产开发目前系中国经济的根本命脉所在，政府必须积极干预。如果说2009年是中国经济大力休整的出征年，2010年就是中国经济扬帆远航的破浪年。能否使明年的房地产业保持稳健，是我国全面走出危机而又不致重陷危机的关键一环。

　　大考，才刚刚开始。

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