上海“四招齐出”遏制地价房价过快上涨

继本月中旬国务院 “国四条”后，各地政府陆续展开政策“落地”工作。昨天，由上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》 ，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。

在业内看来，“沪四条”一方面显示政府依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房；另一方面，对于投资投机性的购房行为，则采用从紧的调控政策。

税费全面收紧抑制投资投机

此次上海决心调控楼市，税费政策的调整首当其冲：按照国务院常务会议规定，将营业税的征免时限由2年恢复到5年；契税调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，并须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率；个人所得税的征免时限由此前的自用2年以上恢复到5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得；另外，“救市”时取消的个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费也恢复收取。

“抑制投资投机需求的措施主要就体现在差别化的税收、信贷等政策上。去年中央文件中虽然没有详细规定，但上海因地制宜 了优惠政策，从昨天的新政内容看，也就意味着上海原先的‘救市’措施基本上全部被取消掉了。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

市场人士告诉记者，由于本月楼市调控信号接连释放，已经对上海楼市的投资客造成一定影响。上海中原地产副总经理陈宇珏表示，12月投资客活跃度明显降低，比例从最高峰的占总成交量4成缩减至1.5成左右；此外，投资客的观望也逐渐影响到自住买家，12月以来市中心区域成交量较11月有所下滑，降幅在2成左右。“相信随着细则的正式 ，二手房市场将进入淡季。从目前的政策组合拳来看，效应将在未来2个月内逐步释放，明年上半年整体或将呈现价稳量跌、买卖双方僵持的态势。”

差别化信贷控制二套房

针对投资投机性购房，“沪四条”还明确将严格执行差别化信贷政策，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房的信贷管理和认定标准。对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，政策调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策，而调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须 有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。同时，上海还提出将从紧掌握住房公积金贷款政策。

“这一条挺关键的。”杨红旭指出，“沪四条”提出了“购房前人均住房面积低于本市平均水平”的条件，这可能使得能够享受信贷优惠的二套房数量大幅减少，以此发挥抑制投资投机需求的作用将更显著。另外，经过今年房价大涨后，上海楼市内普通住宅比重大降，从对住房面积的衡量考虑，接下来上海市政府或将重新调整普通住宅的标准。

不过，也有市场人士指出，地方这种指导银行房贷的意见，还要看会否得到商业银行的认真落实。中原地产华北区经理李文杰认为，在明年全国信贷总量基本预期在6万亿至7万亿的情况下，房地产市场回调到去年的水平恐怕不可能。再加上银行对二套房标准的审核具有很大弹性，如果在放贷压力下银行依然“我行我素”，无论是成交量还是房价，依然会被拉动。

其余政策稍显“常规”

与税费、信贷政策的变化相比，“沪四条”的其余政策在业内看来则属于虽然“面面俱到”，但却比较笼统、并无新意。

具体包括：将通过控制商品住房项目单宗土地出让面积，加强土地出让收支管理，加大闲置土地清理，提高土地利用效率，优先满足保障性住房土地供应，并增加普通商品住房土地供应，同时强调严格土地出让批后管理，加强施工许可管理，督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下，加快施工进度，加快供应节奏等。

全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设，计划至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用房。

此外，上海还将加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为等。

“这些政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和。不过，在政策调控下的观望氛围中，整体楼市可能出现降温态势。”中原研究咨询部高级经理马冀同时指出，政府虽然在加大保障性住房的市场供应，但由于上市周期、“门槛”较高等原因，上海楼市短期仍难以缓解供求压力。

来源:上海证券报