中国难以将房价保持在合理价位

2月27日,中国国务院总理 在做客新华网与网友在线交流时表示,运用法律和经济的手段,本届政府在任期内能使房价保持在一个合理的价位。记得去年12月27日, 总理在接受新华社专访时也曾表示,只要政府有决心,使中国的房地产有一个稳定发展的局面,是可以做到的。

　　2006年以来,中国房地产调控一直以稳定房价为主要目标,即使在2009年底使用了“遏制“的表述,但也是要遏制部分城市的房价过快上涨。相比而言,这次 总理提出的要使房价保持在合理价位的目标无疑是一种进步。特别是两个月的时间, 总理表了两次决心,公众似乎有理由为之一振。但是,导致过往房地产调控“屡调屡败”的因素在短时间内还很难彻底根除,即使2010年货币政策会出现适度紧缩,中国政府也难以使房价保持在合理价位。

　　首先,究竟什么是房价的合理价位?即使学术界通常用房价收入比和租售比等指标来评估房价是否正常,但由于数据采集和计算方法等差异,不同研究机构计算出来的结果是千差万别,难以进行国际比较,这导致仅从定量的角度很难判断房价是否合理,或者说房价是否合理存在很大的自由解释空间。

　　以房价收入比为例,其通过计算住房价格与居民年收入之比来衡量居民购买住房的能力。虽然定义很简单,但如何计算涉及到很多问题。比如,计算住房价格时要确定以何种类型的住宅作为标的物,是别墅还是两居室或三居室?是新房还是二手房?而且,在计算时是用容易受异常数据影响的平均值,还是用相对精确但统计成本较高的中位值。对于居民年收入的计算也是如此,是用个人收入还是用家庭收入?是工资收入还是全部收入?是本地居民收入还是要考虑到居住外地但却在本地购房的人的收入?

　　按照世界银行的标准,房价收入比似乎在3-6之间比较合理,但由于不同的数据采集和计算方法导致结果大相径庭,这时横向的国际比较其意义并不大。如果采用统一的方法,纵向的比较还有些意义,例如,如果房价收入比加速上升,则可能意味着房价正在偏离合理的价位,但具体偏离多少仍然很难确定。

　　其次,房地产作为一种投资品,同股票一样,市场并不总是有效的,非理性行为的存在使其价格很难保持在所谓合理价位,很容易出现暴涨暴跌的轮回。

　　目前的中国房地产市场类似于刚刚起步时的中国股市,是有政府隐性担保的“政策市”,只许上涨不许暴跌。虽然房价长期上涨背后有经济高速增长和城市化进程作为支撑,但长期上涨并不意味着短期不进行正常调整,而政府对于房地产市场的过分溺爱无疑加剧了人们的非理性行为,把房价上涨当成了不可破灭的神话。

　　这是一个危险的信号,如果房地产市场上涨过快,导致未来出现剧烈的调整,虽然政府通过救市可以避免房地产市场整体的崩溃,但无疑会让部分投机者和高位入市的自住购房者遭到重创,对于银行体系也将是一次考验。

　　最后,市场是千变万化的,存在就是合理,即使中央政府有良好的主观愿望,即使建立了房价是否正常的评估体系,也很难将房价保持在所谓合理价位。对于政府而言,与其关注价格是否合理,不如关注影响价格的制度土壤是否合理。

　　一方面,中央和地方财政的关系短期内很难理顺,地方政府在收入有限的情况下还会依赖土地财政,特别是在2010年信贷将逐步紧缩的背景下,地方政府的融资渠道受到很大的限制,为了补充财源还会扶持房地产,或者通过区域性的金融和税收等优惠政策直接扶持,或者通过游说中央政府间接扶持。

　　另一方面,虽然对于中低收入群体来说,房价远远超出了其购买力,但对于高收入阶层来说,房价似乎还不够高,这背后是收入分配的不合理。如果收入分配难以在短期内解决,那么这种“朱门酒肉臭,路有冻死骨”的现象就还会持续一段时间。在本届政府任期内,即使房价出现了暂时性调整,也可能只是昙花一现。

来源:证券之星