虽列入人大议案“二次房改”短期难实现
在上百位代表委员的推动下,由全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的"深化二次房改加快住房保障法立法"的议案,目前已经列入了本次全国人大会议正式议案。此前,关于"二次房改"的呼声不绝于耳,此次列入正式议案,虽然并不等于已经进入立法计划和程序中,但对推动"二次房改"仍有重要的意义。
背景此前3次上书终见效
据了解,在本届全国人大召开之前,就有过三次"二次房改"的上书。
第一次是在2008年6月,发改委专家刘会勇是"二次房改"提法的最早建议者。他指出:企事业单位应自建廉租房,租给单位职工居住作为过渡房,建房资金可以来自房改售房款。去年4月,清华大学教授李稻葵建议:"二次房改"应该由政府主导 房屋住房服务,平租房等由政府 的房子应该占到50％,将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。7月,李明等14位学者又提出了"二次房改"建议。其内容是:建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以"定地价、定建房标准、定税费率、定5％利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得"的方式, 准市场化的平价住房。
在这些上书的推动下,去年下半年曾传出消息,一个以住建部副部长齐骥牵头,住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,已开始调研十年房改的得与失。目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。不过随后不久,住建部政策研究中心主任陈淮就作了澄清。他表示,不论是短期计划还是"十二五"规划,住房目标仍然是住有所居。当前住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步改善和调整的必要,但是这并不等于"二次房改"。
核心建议政府主导解决中等收入家庭住房
今年全国"两会"上,"二次房改"再次成为一个热门话题。
全国人大代表宗庆后和迟夙生今年分别向全国人大提出了"加快《住房保障法》立法"和"深化二次房改加快《住房保障法》立法"的议案。两份议案的核心内容都是,确立住房是准公共产品,由政府主导 房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60％左右的中等收入家庭,根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来,就是"三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与"(三三制)。
三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为:政府划拨方式供地、"四定两竞"招标用地和商品房的"招拍挂"方式供地。三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。
宗庆后认为,房地产的利润应该维持在5％左右,中国把开发商都"宠坏了"。这位新任中国首富把这种"新制度经济学"下制造的房子称为"平价房",而平价房的限定标准是"四定二竞",即:定地价、定房屋的建造标准、定税费率、定5％的利润；竞房价、竞建设施工的方案,在竞争的过程中,评标打分最高的开发商中标。
按照目前住房保障体系的标准来看,这种"平价房"其实类似于目前限价房和经济适用房的概念,5％的盈利也大致与经济适用房相当。
作用有效遏制房价疯涨
有业内人士分析,"三三制"住房制度与我国现有住房制度的根本区别在于,将住房定位为民生,而不是作为经济发展的一个主要推动力。如果"一次房改"的对象是实物分配住房制度,那么"三三制"的核心是在过度市场化之后,政府重新摆正自己在住房市场中的位置,确立住房是准公共产品,由政府主导 住房服务。这种思路其实上是对目前"住有所居"的住宅目标的进一步强化。
而"三三制"的一大亮点在于,首次提到了中等收入群体以及新就业职工等置身于市场和政府保障之间空白地带的"夹心层"的住房问题。因为之前的住房保障计划中往往只顾及到了中国城镇人口中20％的低收入家庭,却忽略了60％的中等收入家庭。
如果该议案最终能被采纳实施,对缓解房价上涨压力无疑将起到重要作用。在当前的楼市,整个市场普遍认为房价只会涨不会跌,"夹心层"对拥有住房的刚性需求又得不到政府的有力保障,于是只能被迫充当高价商品房的虚假"有效需求"。而一旦政府能够为这部分家庭 "平价房",不但房地产市场的供求关系将会发生结构性变化,而且这个社会对未来房价走势的预期也会发生重大变化,房价疯涨的势头自然就会被遏制住。
此外,三种供地方式也有助于改变当前土地出让价高者得的模式,迫使地方政府财政收入对土地出让的依赖。而一旦地价得到控制,房价自然也将回落。
进展未进入立法程序"二次房改"启动难度大
在宗庆后和迟夙生的努力下,这两份提案获得了上百名代表委员的支持。随后,深化二次房改加快住房保障法立法的议案被列入了本次全国人大会议正式议案。
得知"二次房改"的议案被列入正式议案后,曾上书"二次房改"的李明难掩自己的兴奋之情。他说:"被列入人大的正式议案中,这对推动二次房改有重要的意义。"
据了解,目前《住房保障法》已经列入国务院今年的立法计划,同时也被列入了住建部2010年工作计划中。目前已由清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。据知情人士透露,该法可能会在2013年前 。
不过北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,"二次房改"列入人大正式议案虽然符合全国人民代表大会的程序要求,但并不等于已经进入立法计划和程序中。目前距离《住房保障法》的立法还有很长一段路要走,"二次房改"更是一个近期几乎不可能实现的目标。
总体来看,"二次房改"因牵涉的社会改革层面过大、难度过高,即使在国家有关部门达到共识的情况之下,仍然无法回避几大障碍。
首先,按照"三三制"的要求,将60％的城镇中等收入家庭纳入住房保障,所牵涉的人口超过2个亿,显然过于庞大。此外,随着城市化的进程,近期全国每年约增加800万户城市居民计算,也就是说,每年新增的保障家庭就达到480万户。而按照 总理在政府工作报告所谈到,今年将建设保障性住房300万套。因此,按照"二次房改"议案所提的要求,这300万套新增保障性住房尚且不能满足每年新增城市居民的需求,更不要说去覆盖2个亿的基数了。
与此同时,对于我们这样一个人口大国来说,土地资源稀缺日益严重,而时下人们的住房标准需求又日益提高,"二次房改"议案本身也具有不少理想色彩。此外,在卖地已成为地方政府财政收入的主要支柱,部分城市的土地出让金甚至达到财政收入一半的情况下,地方政府对于二次房改的积极性和动力也显然不足。加上转变经济增长方式、改变财政收入来源也并非一朝一夕之事,总体来看,"二次房改"至少是一个无法短期解决的课题。
来源:证券之星
