投机需求引爆北京平谷区

一系列调控政策似乎并未阻挡住投机者的热情。早春4月，在距北京东部70公里的平谷区，"楼花"比桃花更红火。

即便是一位普通的平谷居民，他的生活也正因"炒楼花"而改变。他接个电话，十有八九是亲戚张罗把钱凑在一起再倒个房号。他走上街头，即便不足4平方米没在工商登记的中介他也要进去寻找买家。他饭后与邻里坐在一起，反复争论的话题是究竟哪个楼盘更容易脱手。就是在这样的气氛中，他一年炒两个楼花赚了20万元，那是一个平谷普通家庭3年的收入。

对于高烧不退的北京楼市来说，房产投机过热是一个极危险的信号，因为炒楼花只盛行在房价飞涨的时代。炒房热已经让监管部门意识到了风险的加剧，对房价过高、上涨过快地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款的政策直指投资客。

"但是，刚刚起步的平谷楼市是否属于房价过高上涨过快地区还有待界定，不排除投资客钻政策的空子继续在远郊区县潜伏。"亚豪机构市场总监郭毅说，而平谷目前的低房价也给投机者 了全款炒房的可能。

被暴炒的庄园

在平谷，任何人谈及房价都会讲述"贼贵庄园"的故事，因为在近半年的时间里由6000元/平方米飙升到10500元/平方米，一个名为紫贵庄园的高档住宅却遭遇了"贼贵庄园"的调侃。

记者看到，紫贵庄园位于北京通往平谷的必经之路上，周边的医院、银行、公园、学校等配套已非常齐全。投机者刚开盘时交20万元定一个房号，待房价涨到预期价格时再转手卖出去，就是这个简单的模式不但推高了价格，还让很多人赚到了在平谷的第一桶炒房金。

"平谷的房不愁转手。"投机者能说出这句板上钉钉的理由，都是因为已经开通的京平高速，大城市郊区高速公路产生直接效益就是开发效益，从而产生较大的地价、房价上升空间。

在平谷，小产权房的盛行也给投机者 了炒房的机会。

按照平谷区的规划要求，要在供应规模与结构上满足本地需求，要结合旧城改造、城中村改造，集中建设一部分中档住宅社区，解决本地居民换购住房、城镇化进程中转非农民和入驻企业职工的住房问题。选择适宜位置，开发建设中小套型、中低价位的普通商品住宅，解决中低收入者的住房问题。

但是在平谷贾各庄、齐各庄记者看到，小产权房已经封顶，规模堪比平谷城区的正规商品房。记者调查了解到，不超过100万元的90平方米以下的房子在平谷备受追捧。

"平谷住房的总价与市中心相比处于较低水平，这也给全款投资者 了机会。但如果远郊平谷的房价也遭暴炒，北京房价最后的底线也就失守了。"郭毅说。而在此之前，距平谷约30公里远的通州房价已突破每平方米2万元。

亚豪机构副总经理高姗在经过市场调研后指出：北京购房者中改善性、投资性购房者比重超过50%。

高姗分析指出，一季度北京房价上涨过快主要是由于投资性、投机性购房者大举入市，此外，新城规划等其他利好，对抬高区域房价乃至整体房价均起到了推波助澜的作用。同时，投资性置业因素、通胀因素、刚性需求客户转移至北京郊区置业，这些因素均造成了北京郊区房价的水涨船高。

价格洼地的吸引力

虽然平谷的房价也呈高歌猛进态势，但平谷区规委一内部人士向记者坦言，"平谷的房地产市场发展起来也是近几年的事，相较于其他郊区县，平谷的房地产刚起步。"记者从北京市国土资源局的平谷区历年招拍挂土地交易记录中也发现，平谷有大幅地块被拍走发生在2009年12月。建机天润以20.05亿元拿下平谷1号地，溢价率高达507.6%。公开资料显示，平谷1号地块规划建筑面积346367平方米，以"七通一平"形式供地，项目起拍价3.3亿元，溢价率高达507.6%，成交楼面价为5788元/平方米。该项目容积率不到2，建筑面积34万平方米，属于今年北京市出让的比较大的住宅项目。

该项目临近投资6亿元的平谷滨河森林公园，北面为平谷体育中心。交通方面，北面有顺平路，西边不远将建设穿越平谷南北的密涿路。

记者在平谷1号地的拍卖现场也的确见到了华远地产参与该地块的举牌。平谷区规委内部人士说，"以前不吸引大的开发商还是因为交通问题，京平高速开通后，可以说开发商不请自来。"协成机构副总裁王裕仁表示，平谷1号地块的溢价出炉，导致平谷地区商品房价格被重新评估的可能性比较大，继续保持上涨不可避免。

按照平谷区对房地产的规划，平谷区将开发高档物业以及高档次低密度的老年住宅，形成规模效应、集聚效应。既吸引中高收入群体在此购买第二居所，又吸引津冀高收入群体作为在京购房置业的第一落地点。

平谷区规委公开的文件显示，"十一五"期间，京平高速公路建成，预测商品住宅潜在需求总量在235万平方米左右，年均达到47万平方米规模。其中包括：新增人口需求，新城到2010年人口增长到20万人，增加的10万人口的住宅需求在300万平方米左右，按其中20％有能力购买住房，则需求在60万平方米左右。如果现有人口提高居住水平，新城10万人口，如果2010年人均住房建筑面积增加到30平方米，则需要50万平方米左右。

据了解，平谷区旧城、城中村改造等也带来巨大的住房需求。据测算，平谷城区现有占地5000亩的旧平房需要逐步改造，按保守发展速度，若要30年时间拆迁完成，则每年拆迁占地面积将达到10万平方米，需要新建住宅至少15万平方米，五年合计大约为75万平方米；外来住房需求，按住房市场30％～40％计算，约50万平方米。

高姗分析指出，在京城住宅郊区化不断加强的背景下，城市近郊区及新城区域毫无疑问将成为未来的主流区域，但在城市规划利好的大背景下，部分新城的房地产泡沫化现象加剧。

高姗指出，楼盘价格不是建立在区域面貌得到实际改善基础之上，而是预期利好造成的房价暴涨，这种非理性的房价涨速提前透支了区域价值的上升空间，也为政策调控下的价格回归埋下了伏笔。

来源:中国房地产报