陈青蓝：房产税：一个潘多拉之盒

陈青蓝经济学者
　　
　　房产税的问题已经陷入了一个迷雾重重的境地，一方面看起来政府 房产税板上钉钉、呼之欲出，另一方面，对房产税的争论仍然相当激烈。那么，这个房产税如果真的 ，它到底会是一个什么样的东西呢？
　　
　　对此，我们可以从目前我们可以看到的上海、重庆拟 的各种房产税方案来分析。

        合法性问题
　　
　　有关政府部门抛弃之前热闹了很长时间的“物业税”，转而从故纸堆里翻出一条1986年公布的《中国人民共和国房产税暂行条例》，本身就说明，他们已经意识到征税的合法性问题，只不过他们想避重就轻，躲开立法程序，多快好省地把税征上来。连人大立法这个形式都不想走，可见其急迫的心情。
　　
　　然而，按照目前传出来的各地的方案来看，房产税改革是要扩征范围，从以前只针对营业性房产扩大到非营业性房产，从而在事实上与物业税没有区别的一项税收；而按照法治原则，扩大征税范围本身和增加税种一样，都是需要通过立法程序确认的，所谓“无代表不纳税”，没有能够代表纳税人的人大代表的批准，随意扩大征税范围是非法的。目前“房产税改革”是从国务院和发改委所提出的，地方政府自行决定“试点”，把一项从老百姓那里征税这样本来应该由人民及其代表来决定的事务让政府执行机构来随意操作，其合法性显然是不足的。要征收，就必须通过人大立法。
　　
　　关于房产税的合法性，另一个问题是与征收对象有关。之前的物业税就存在这个问题，物业税应当是向土地物业的所有者征税的，而中国的土地是国有的，向“租用70年”土地的租客收税显然说不过去。国务院、发改委和地方政府大概也意识到了这个问题，于是很“聪明”地将目标转向“房产税”，不向地产所有者征税，而向土地之上的房产所有者征税，这样看上去就“巧妙”地解决了征税的合法性问题。然而，即便是这样，这个税种的合法性问题仍然没有解决，因为按照现有的方案，房产税的征收是按照房产的评估价为基数来计算，显然房产本身的市场价绝大部分与其下面的土地有关，北京市中心的房子卖4万元一平米，小县城的房子卖一千多元一平米，并不是因为房子本身造价区别多大，而是因为它们所处的地段不同。造房子的混凝土、钢材、砖头的价格在各地都相差不多，而且是随着使用年限而逐年贬值的，不会逐年升值，升值的一定是土地的价格。因此，以房产税替代物业税，看似聪明无比，其实仍然没有解决征税的合法性问题。这个“房产税”征的仍然是土地税。
　　
　　要征房产税，就得有说法，这税合法吗？
　　
　　是加税还是替代其他税种？
　　
　　到目前为止，关于房产税悬而未决的一个疑问是：房产税是替代其他税种，还是加税？
　　
　　中国的宏观税负已经过高，按照官方的统计是税收总额超过GDP的20%，而按照中央党校教授周天勇的测算，中国的实际宏观税负如果算上税外的政府收费、国有企业的收入等实际上接近或者超过GDP的50%，实际上已经超过了一些以高税收著称的北欧国家的税负，而众所周知，北欧国家的税负所对应的从摇篮到坟墓的福利中国是基本上没有的。而中国每年的税收收入增速都达到20-30%，超过GDP增速的几倍。在税负过高的背景下，再提出加税的方案，增加老百姓的负担，只能让老百姓的生活更加艰难，同时也会抑制经济的发展。
　　
　　房产税即便需要征收，也不应当再增加老百姓的税负。在这里加税的同时，应该在其他地方减税，这应该是房产税开征的先决条件。具体应该替代什么税种，这可以进行探讨。比如开征房产税替代交易环节的契税、土地出让金等诸多费用；再比如，房产税可以抵消个人所得税，抵消缴纳的社保费用等。
　　
　　房产税能否解决地方财源问题？
　　
　　此次房产税的征收，政府的态度其实是很微妙的。一方面，增加税收就是增加地方政府的钱袋子，对此地方政府应当是非常积极，事实上我们可以看到上海市、重庆市等地方政府的确动作很迅速、主动；另一方面，对多套房征税，对政府当中的一些拥有多套房产的官员有影响，这些官员个人会对此形成阻力。既希望开征，增加政府收入，又不愿意自己个人出血，这样的心态是在是难以形容，这也成了现在房产税久拖不决的一个重要原因。
　　
　　我们且不管政府的动机和心态，但从这个税收本身来分析，其是否能够达到其目的。
　　
　　对地方政府来说，对房产持有环节的征税是一件好事。此前的“土地财政”，很多地方政府的收入50%以上来自于卖地收入，这种状况是无法持续的，土地资源的有限使得卖地收入总会有一天枯竭，而理论上土地收入是70年的，应该分到70年来用，但这显然不可能，本届政府收了土地收入之后一定会把钱花光，不会替下届政府留下一个钢崩的，下届政府只能自己找财源。在目前的分税制下，中央政府将大头的税源都拿走，而地方政府的收入来源只能大部分靠卖地，我们看到各个城市都在向中央争取“特区”政策，如成都城乡统筹试验区、长株潭三角经济区、海西经济区、厦门特区扩容、深圳特区扩容，以及最近挂牌的重庆两江新区等，很大程度上就是在向中央要土地，有了经济区、特区、开发区的名头，就可以名正言顺地圈地了，比如6月18日挂牌的重庆两江新区的政策当中就有一条：两江新区的土地计划单列。地方政府对土地的依赖不改变，当无地可卖的时候，政府就无法维系下去。
　　
　　从这个意义上来说，持有环节的房产税的确可以开拓政府的财源，这个税源是源源不断的，当土地卖光的时候，每年还有固定的房产税可以征收。在一些发达国家，地方政府的税收的确是以物业税或房产税为主，这样的税制的确对维护地方政府的开支来源，促使地方政府改进公共服务起到了很重要的作用。然而，在中国，这个税种的征收本身是大可质疑的。首先，是前面所谈到的合法性的问题以及实际上增加了人们的整体税负的问题，由于这些问题的存在，会增加人民逃税抗税的可能。在这种情况下，房产税的征收成本会相当高。
　　
　　其实，房产税这个税种对中国的征税体制是一个革命性的挑战。以前征税或者是如 、营业税、企业所得税这样的税收，直接向企业征收，或者是如个人所得税这样由企业和单位代扣，或者如房产交易税那样在交易环节征收，征税难度不高，而房产税需要每年向每户居民直接征收，需要从居民已经落在口袋里的钱里掏一部分出来，这对人们的税痛感是完全不一样的，这样面对面逐人征税，成本之大难以想象，如之前各地层出不穷的强制拆迁导致的暴力事件一样，征收房产税与抵制房产税的斗争成为社会不稳定的源头也并不是不可能。泄露出来的上海的房产税方案中就提出纳税人自行申报。而从前几年实施的个税自行申报执行情况来看，房产税的自行申报很可能是一句空话。在执行成本和逃税比例可能都会很高的情况下，中央政府、地方政府所寄予热情的“可持续的”税源问题会不会是镜花水月呢？
　　
　　房产税到底能否降房价？
　　
　　政府是公共服务的卖家，纳税人是公共服务的买家。正常的情况下，买家是希望商品或服务的价格越低越好，而卖家希望价格越高越好。在中国，在房产税问题上，这个问题倒过来了，很多纳税人在呼吁加税，原因在于他们认为房产税是个神奇的东西，这个东西可以让房价降下来。
　　
　　在这样的背景下，政府房产税开征的理由也很理直气壮：抑制房价过快增长或者降房价。据很多经济学家的分析，在持有环节的征税会增加房产持有者的成本，从而让他们倾向于放弃房产，这将会增加市场上二手房产的供应，从而改变市场上的供求关系，进而降低房价。
　　
　　这样的逻辑其实似是而非。其荒谬之处在于只看到了影响供求的其中一个可能存在也可能不存在的因素，而对其他因素视而不见。
　　
　　首先，征房产税本身并不增加房产的数量，并不能从根本上改变供求关系。耕地红线的限制本身限制了城市土地供应的数量，这是中国土地市场的一个基本面，同时在这个基本面之上又得加上宏观调控导致的城市住宅土地供应的进一步减少，使得住宅市场供不应求成为相当长一段时期内房地产市场的基本面。土地供应的不足，尤其是中心城市土地供应的紧张，导致住宅市场会在相当长时间内以供不应求为基本面。再加上这几年宽松的货币政策导致的通货膨胀，超量的货币追逐有限的房产，在这个背景下，住房价格长期是看涨的。而房产税并不能改变住房数量有限的现实，而只能白白增加老百姓持有房产的负担。
　　
　　其次，房产税针对二套房以上的房产征税，其实是对租房市场的打击。这种打击其实是毫无道理的。居民拥有二套房以上的房产，是城市之所以存在租房市场的原因。如果所有人都只拥有一套房，很难想象会有租房市场存在，如果真是这样，一个国家内的人口流动就会停滞，而人口流动的停滞就意味着经济的停滞。我们可以分析一下，房产税征收的后果：首先房主会把房租提高到足以覆盖房产税成本以及其应有的房租投资回报的程度，例如原来月租为3000元的房子，如果房产税为每月1000元，那么房主就会把房租价格提高到4000元，或者3000元到4000元之间的一个价格，而一定不会保持原来的3000元的价格，因为如果投资回报不足的话，很多房主就可能会放弃出租房屋，宁可空置。结果是租房者的负担比以前更重。在这种情况下，就会有部分租房客转而选择购房，这就会增加社会上的买房需求，从而推高房价。
　　
　　原因就在于，人们的住房需求没有改变，只不过在买房和租房之间进行选择。购房的需求下降，租房的需求就会上升；租房的需求上升，则购房的需求就会下降，这二者是有替代性的。因此，从这个逻辑上来说，房产税是可能推高房价的。
　　
　　总之，无论从哪个方面来说， 房产税都不是一个好主意。这个税种在目前的情况下，既不能彻底解决地方财源问题，也不能抑制房价，在合法性上也备受质疑，实际征收过程中也可能因逃税抗税而形成社会不稳定之源，这样的政策，可能不是房地产市场稳定的福音，相反倒可能是释放出不可控制的魔鬼的潘多拉盒子。

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