直面楼市深度博弈 房地产市场最新数据解读

房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效。不过，经济复苏的曲折性超过预期，下半年宏观调控面临的“两难”问题增多。在此形势下，楼市调控如何“迎难而进”？
　　
　　楼市“半年报”：调控效应正在显现
　　
　　种种迹象表明，本轮调控确实点中了不少投机者的“命门”，高温楼市有了“退热”迹象。国家统计局的最新数据表明，调控效果初步显现。
　　
　　———房价快速上涨的势头初步得到遏制。6月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月下降1个百分点，环比下降0.1%。进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。
　　
　　———成交量从低迷到渐出“谷底”。3月，全国商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，全国商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年最高位。
　　
　　———开发投资保持“高位不落”。尽管遭遇严厉的调控政策，4至6月全国房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。
　　
　　———开发贷和个贷明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46.1%回落至上半年的34.5%；个贷方面，前四个月的逐月累计增幅均在100%以上，但至6月已降至60.4%。
　　
　　中国房地产协会副会长朱中一表示，这些数据表明，调控政策在短期内已初现成效，特别是从遏制部分城市房价快速上涨的角度看，效果明显。但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。
　　
　　“本轮调控在抑制投资性需求方面达到了效果。”中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰说，“但一些刚性的购房需求也被抑制了，后期应加大市场供给。”
　　
　　深度博弈期：五大症状不容忽视
　　
　　“中国的房地产市场，好比一个高烧不退的病人，主治医生辨证施治，病情暂时缓解了，但要除根，还需要持续治疗，效果有待观察。”中央党校研究员曾业松说，“一些症状表明，当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈。”
　　
　　局部地区楼市“高烧不退”。6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二、三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。
　　
　　高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。
　　
　　信贷悄然“放水”。记者13日从上海某房贷机构获知，目前，与该机构合作的一些分行、支行，有选择性地对黄金地段的住宅贷款开了“绿灯”：如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。该机构6月办理的15%的单子都属于这种“放松的二套房贷”，其中大部分都是投资者。
　　
　　投资转移而非退出。目前一些二、三线城市的概念板块升温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。数据显示，目前沈阳投资性购房比例接近30%，而一年前仅为10%左右。
　　
　　房企逆市拿地风潮涌现。与一些市场传言相反，上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城略地”开始加速。数据显示，上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35.6%，土地购置费同比增长84.0%。进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。
　　
　　国家行政学院教授张孝德说，新一轮楼市调控已有3个月，在楼市调控政策重压下，从投机者到房地产商，自然会打个寒噤，但仍在豪赌未来楼市的升值预期。楼市回归理性，仍需相关部门和地方政府强化执行力。
　　
　　值得注意的是，目前一些地方政府迟迟未 楼市调控细则，有的甚至宣扬“补涨论”，用买房落户等政策来拉升地产业；有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观。
　　
　　最复杂之年：“两难”楼市如何调控
　　
　　在实体经济曲折复苏的背景下，半年房价数据终现“拐点”，市场上出现了“第三套房贷松动”等难辨真伪的信号以及类似“房地产调控政策即将松绑”的论调，已持续3个月的房地产调控到底是“收”还是“放”，调控应如何发力？
　　
　　权威人士强调，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。长期存在的结构性问题和当前突出的紧迫性问题必须兼顾，而这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。
　　
　　受访的多位专家和业内人士担心，“放”可能使得之不易的调控成果毁于一旦，随之而来的就是房地产价格出现新一轮报复性反弹，而过度“收”显然也会伤及经济。
　　
　　一方面，6月70个大中城市的房价同比上涨11.4%，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，说明调控依然任重道远。
　　
　　另一方面，一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心，而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌，也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。
　　
　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住房市场要经历一个相当的调整期，去消化前几年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。”
　　
　　尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。专家认为：“房价的暴涨暴跌，对消费者、行业、银行和政府都是一种很大的伤害。”
　　
　　中国指数研究院副院长陈晟表示，从历年经验来看，处理好房地产与宏观经济关系的一个关键问题，是要房地产开发投资保持一定的增长。在“两难”形势下推进调控，重点之一就是落实保障性住房计划，强化政策的执行力来干预市场预期。
　　
　　上海永庆房屋公司总经理陈史翎认为，要保持房地产信贷政策的连续性和稳定性，一手抓“降房价”，一手抓“增供应”，从源头上稳定预期，盘活市场，还要严查开发商的囤地和捂盘行为。
　　
　　不少专家认为，对于少数房价较高的地区，房价的适当回落是正常的。而楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。专家表示，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”。

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