广州多套房贷变相松绑：绕道纯抵押装修贷款
住建部、央行、银监会三部委《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》实施已一个多月,目前广州房贷市场又生变局:由于银行严格执行二套及多套房差别化房贷政策,近期由于按揭办理不下来,买卖合同违约率上升。为减少两成以上首付,二套甚至多套房买家,开始绕道纯抵押装修贷款申请买房贷款。
各银行缩紧房贷
首套:
农行之前表示利率最多可下浮29%,最近表示,利率最多只能下浮25%,而且必须是首付达到四成以上的首套房。
诚赛按揭副总经理胡彩娴:目前对于首付低于三成的首套房客户,利率最多只能下浮15%;首付在30%～40%,利率只能下浮20%,首付在四成以上的,利率才可能下浮25%。
为了在额度有限的情况下提高贷款利息收入,一些股份制银行只能 基准利率,利率不下浮,变相地将客户拒之门外,相反,将放款重点放在利率上浮的纯抵押贷款或者经营性贷款。
二套:
对于二套房,目前广州各家银行均严格按照国家有关规定,执行首付必须在五成,利率上浮10%的最低标准。对于第三套房,农行、建行暂停放贷,还有一些银行表示可以放,如工行(601398,股吧),但是要求首付必须在52%～55%,利率至少上浮15%,而且,个贷人员表示,第三套房放贷审批比较难,对客户资质有严格规定,而且要视银行信贷规模而定。
市场现状
楼市违约率上升
记者咨询了多家银行后了解到,目前对于几套房的认定,银行严格执行有关规定,采取认房又认贷的标准,在认房方面,由于目前房管部门只能出具广州市八大区内的住房登记记录,因此银行一般都要求借款人提交家庭住房实有套数的书面诚信保证,一旦查询到诚信保证与实际情况不符,银行将提高首付和利率,甚至收回贷款,与此同时,客户的信用记录也会受到影响。
诚赛按揭副总经理胡彩娴表示,目前由于银行信贷额度时紧时松,连个贷人员自己也无法预测,房贷市场不确定性加大,透明度也不够,客户的违约风险明显加大。
如有些银行和按揭公司在接受客户咨询时,答应的条件很宽松,但是等买卖双方签订买卖合同后,真正办理按揭时,银行又提出种种严格的条件,有的贷款申请甚至已经批下来了,但是真正放款时,银行方面又说资料不够,流水不足,需要增加担保人,从而推迟放款时间,增加了客户的时间成本,甚至可能造成客户违约。
诚赛按揭总经理卢志光表示,近期客户下了订金,但是由于按揭出现问题而买不了房的案例明显上升,其公司代理的客户中,每月都有四五单由于银行方面批不下来或者放不了款而违约的。
衍生现象一
多套房买家绕道申请房贷
尽管银行对于二套房房贷严格执行首付五成、利率上浮10%的政策,但对于本地居民而言,购买二套房、多套房仍可通过绕道来获取较高的贷款。
本报记者调查了多家银行后发现,目前不少银行向客户推荐住房纯抵押贷款,贷款可高达七成,利率上浮10%,为二套房甚至多套房客户 了绕道而行的方式。
按揭公司的人员表示,只要借款人 一个信得过的朋友的 和其名下的银行存折复印件,即可以装修贷款的名义来申请,比较容易审批,放款时将钱直接打到对方存折上,借款人可在朋友的配合下将钱取出后使用。但其提醒,由于钱将直接打到第三方账户上,存在风险,所以第三方必须绝对可靠,最好由借款人掌握第三方存折和密码。
消费贷款更易获批
卢志光表示,目前,有些购买二套房甚至三套房以上的人,采取将已有房产进行抵押申请装修贷款或者经营性贷款的方式绕道而行,不但利率没有提高,首付还比直接申请二套甚至三套房贷低两成以上,而且不限套数。
更重要的是,由于目前银行控制房贷,而经营性贷款和消费贷款则是发展对象,所以这类贷款比房贷容易获批。目前一些无法 纳税证明的非本地居民,也采取类似的做法,先向担保公司支付每月2.5%～3%的费用申请垫资,进行一次性付款买房,然后再将房子抵押给银行申请纯抵押贷款。
衍生现象二
非本地居民房贷申请要看社保
卢志光介绍称,目前,大部分都是首套房购买者,其中非本地居民占比高达70%左右,不少是在广州做生意的个体户、企业主,或者在企业打工的高薪人群。由于一些个体户或者企业主个税缴纳不规范,也没有在本地购买医保、社保,而不少企业是按最低工资水平或者岗位工资而非实际工资给员工交社保的,目前非本地居民购房者中大概有20%～25%因无法 1年以上的当地纳税证明或者社保缴纳证明,在申请购买首套房时无法享受到首套房贷的优惠政策。其中大约10%～15%的人是无法 税单或者社保缴纳证明,另外10%左右的人虽然能够 1年以上的税单和社保缴纳证明,但是由于和实际收入证明不符合,在银行申请房贷时也受阻。
卢志光称,以上人群也可以采取补交税、补打税单的方式来解决,但是由于办理下来需要三四个月的时间才能拿到税单,会耽搁买房的机遇。
来源:百度
