聂梅生:绿色低碳是房地产升级转型的长远动力

聂梅生：各位嘉宾大家下午好，刚才刘司长针对房地产走势做了一个权威的发言，我今天发言主题是房地产绿色低碳转型。大家知道现在中国房地产调控，下一步还要继续进行，同时现在应该说处在一个细化，深化，或者叫做焦灼的状态。我个人认为这一次的房地产调控，采用了进一步加大原来组合拳的方式我认为并不可取，原因是它产生的效果和代价我们已经到了需要权衡利弊的时候。这套组合拳，或者叫做剂量越来越大，但是 效实际上在逐渐化减。
　　
　　下一步房地产更加健康和可持续，我个人看法引到两个方面，第一个方面调控受到体制性和机制性的障碍，应利用已经取得的成果和加快体制改革。中央关于下一步要开的全会有一些促进加大力度改革很喜人的说法。土地供给机制，如果不动这一块，原来这套调控的方法一定会逐渐被各方面力量所化解，这里面涉及到招拍挂，小产权，农村土地流转等等。
　　
　　另外一个物业税，一定要和土地出让金和地方财政这些问题能够解决，寄希望于下一步，十二五规划中关于房地产改革措施 ，这是呼唤调控出路第一个方面。
　　
　　第二个方面就是今天的主题，加快房地产业转型，并以此支持中国经济的转型，绿色低碳是中国房地产平衡发展的长远动力，如果走不出这一步房地产仍然被认为是制造泡沫的元凶，当然如果能够平稳转型，恰恰是支持中国产业转型和平衡发展的动力。总的来说它不应该拉中国经济的后腿，他应该是一个买方，我们每年房地产投资三万亿到四万亿相当大一笔投资，既然放到投资这一方面，实际上是买单的产业，如果要使中国经济转型，上游拉动绿色生产，解决产业过剩，下游拉动绿色消费，如果我们做了很多绿色生产，有很多绿色的消费，但是没有一个很大的产业为他买单，那么中国经济转型的动力又在什么地方，买主在什么地方，恰恰应该是房地产业。
　　
　　我们看一下美国这一方面的做法，我觉得应该说比我们前瞻了一步，当然这一次全球的经济危机也是从美国的房地产次贷开始引起的，但是恰恰美国总统奥巴马这次解决美国的经济危机的一揽子方案当中，他恰恰把他的绿色建筑作为了一剂良 使美国经济走出困境。比如他提出来美国要把一半以上建筑实现绿色节能提高到20%，中国是50%，但是考虑到基数是不一样的，发展的阶段是不一样的，而且他利用这样子一个办法来平衡美国汽车新能源的产业，因为房和车从来都是共同发展的，买房才买车。如果把住宅，把住房这一部分能够产生一个绿色的发展，他一定推动绿色新能源汽车的发展，这两个产业并行的。同时这么做的话，可以制造1400亿的市场规模，能够解决大约60万个就业机会，同时使消费者每年能够节省多少亿的开支等等，每户只需要投资一万美元，所以一万美元计划是现有住宅投资50%能够拉动整个美国绿色发展。通过发展低碳型绿色型的绿色建筑，拉动美国经济转型。我想中国也应该走向这样一条道路。
　　
　　中国房地产绿色转型，低碳转型已经开始了，今天很多开发商，供应商都在参加，我们商会一直这一方面做了很多年的工作，最开始做了绿色评估的工作，做了将近60个小区，这个基础之上，去年大幅度转到中国绿色低碳地区的减碳技术的评估框架，中国第一次出了这样一个减碳的技术评估框架，这个 以后大概有差不多八个月，得到了业内广泛的反映，很多开发商对这个体系支持，同时做了很多实践，得到国家有关部委各方面的重视，都非常重视这样一个量化的指标体系。我们常常把绿色建筑和低碳把它混淆，其实这两个不完全是一回事，今天这个主题是非常好的，用的绿碳，实际上我一直强调，不能只谈低碳，要谈绿碳，因为在住区这一方面，绿色仍然是非常重要的。
　　
　　我就解析一下绿色住区和低碳住区到底有什么相似和不同？绿色住区不管全世界哪一个标准，中国哪一个标准，离不开三条，以人为本，房子以人住的，第二保护生态，保护环境，节约资源，第三天人合一，人和自然协调发展。这里面很多定性的指标，但是如果谈到低碳，有四个主题不能够回避的，第一是靠政治经济完全结合在一起，不是和绿色建筑好像更多偏技术，但是低碳跟政治经济搅在一起的，就可以从哥本哈根这个会上看出来。第二个低碳只有一个碳指标，没有那么多指标，利用各种方式减少二氧化碳排放量，如果你不能减碳，仍然不能入低碳住区的交易和量化当中去。第三个，一个指标得量化，不量化是不行的，在现有排放量基础上，量化二氧化碳减排值是一个非常重要的指标。CO2，20、40的分子量把它量化，第四个有很强的金融属性，全球碳经济中，已经跟金融税务货币紧紧挂钩，这四个是和绿色有所区别的。
　　
　　我们再看一下为了使绿色和低碳并轨，必须考虑到权重，所有绿色建筑评估体系中，我们做了全世界能够找到的这个体系的分析和比较，比较以后我们发现只有两个体系带权重的，不能说做了五个系统，但是这五个系统一百项个技术权重是不一样的，这个是很重要的。我们做的评估体系是带权重的，而且这两个权重基本是一样的，权重占29%，其次就是规划占24%，材料、住区环境，和室内环境，所以千万不要分布把绿色建筑看作等值的，不是的，它是有权重的，因为有权重才把它放在低碳，这五个体系当中并非每个体系都太相关。我们看到能源有环境体系，是百分之百所有的点数何志彪都是跟碳相关的，是最重要的减碳指标。其次和减碳相关是材料资源，这一块占29%和碳相关，其他选址和住区占34%，这一部分和绿色，大家知道种树吸收二氧化碳，和热导效应等等是有关系的，所以规划这一部分跟碳相连度34%。我们要抓减碳要抓重点能源与环境，其次选址，然后室内环境等等。如果这样分配的话，我们可以看出来现在大家对绿色，生态住区已经达到整个行业的共识，从住建部出了关于绿色建筑评估标准，这个和国际上比较接轨。如果这样一个情况之下我们就可以看到和减碳指标相关的只有41%，其他的绿色指标是59%，所以我们如果达到减碳，要集中在41%这个指标上面说事。从减碳来看，在可再生能源占56%这样一个比重当中，国家已经有激励政策 ，所以开发商老说我做绿色，我做低碳，成本增加没人给我补，不是的，看你抓没抓住重点。这一部分已经有补贴了，很多开发商都已经拿到了这一部分补贴，你要抓住重点才能享受国家的优惠政策。现在重点的激励我们新能源的可再生能源这一部分产业的发展。房地产转型可以带动国家产业结构的转型，激励政策一定是着力在我们转型他转型，我们买单国家付钱是这样一个政策，要和国家整个产业政策和绿色消费相结合。
　　
　　下面大家一般手里都有我们中国绿色低碳住区减碳技术框架评估体系，这个最近和央行有一个课题已经基本上在把这个框架体系和央行结合起来了，是对开发商的企业低碳型的企业的资信的一种评价，同时得到发改委，环境部的关注，这个框架体系实际上刚才说的要把二氧化碳减碳这件事情把它固定下来。
　　
　　下面举一下实例，五个体系中已经量化到每年每平方米建筑减多少公斤的碳，已经可以算出来，一个是建筑节能，一个是绿化，一个是节水，一个是交通，一个是建造，这个已经开始量化了。具体量化我们怎么样一个思路跟大家讲一讲？实际这是一个方法论的问题，这个思路哪来的呢？是两种不同的思路激烈的碰撞，大概在哥本哈根的会开之前的半年开始做这件事情。后来在哥本哈根那个会上我特别注意到中国政府采用的就是减碳，不是用的排放量。现在我们建筑这一方面，一种思路现在德国也在做，还没有完全做完，昨天到商会来找我，说我每年每平方米建筑排多少碳，先把排放量做起来。我说你这个基本上无解的，我们是在标准框架之下减碳，2005年作为基准，不管全世界中国和美国折腾一个2005，欧共体适用京都议定书，以92年作为基准，但是中国坚持用2005年以后才算，然后到2020年和单位GDP挂钩减40%—50%。比如进入节能2005年我们已经提出来建筑节能50%，这样就和国家2005这个事并在一起了，然后在2005我们建筑节能50%基础之上，我再减多少我就叫减碳，这样就很好算。然后50%再减多少，这个就可以算出减碳，整个体系是这样做的。我的差值可以算出来，平到每年每平方米减多少公斤碳，我拿2005设计规范来说事那时候作为一个基准线。但是现在在国内各个做低碳的企业，很多都同意了跟着这个思路走，因为这是比较能够量化的思路，但是有一些企业自己走一个参照物也可以，比如我走和我同样一个地区，通过一个建筑相似的，我隔壁的那个建筑，他作为参照物，可以比，因为他按照规范做的，你比他减多少，当然也潜在和规范挂钩，当然还要统一我们国家2005这样一个标准上来说事，具体怎么算都可以算出来的。
　　
　　这里面恐怕要跟大家说一下，注意我们用材，因为材料这一部分减碳很厉害，而且会拉动上游绿色生产，钢材2.0就很高，铝材9.5，水泥只有0.8，木材当然最绿色的，0.2，美国为什么这方面比较好，所有住宅建筑基本用木材，木材生长过程吸收二氧化碳，使用过程中又是重复利用的。注意你们在用材这一部分，用的不同材料，最后算出来减碳数是不一样的。最后给大家举一个例子，怎么样把碳指标拿到手，下一步准备做碳积分 ，我减多少公斤碳，我这个企业有一个 ，集体到多少程度可以进行碳交易，和抵碳税，就对企业有一个碳积分档案。上海经纬城市绿洲的例子，他减碳已经达到2020的值，他节能减碳拿了18公斤，这一项拿了18，节能减排又为什么拿到那么多，是因为他只做了一项，我整个的热水能源全部采用太阳能，因为他户户用太阳能，其实他没有做别的，就这一项全部采用太阳能就获得这么高的节能率，同时获得18公斤，同时也获得国家的奖励，国家的补贴。因为他用了新能源。所以在这种情况下这种项目年检6000多吨，运行费300多万，全部用在用户身上，惠民的。
　　
　　再看一下北京华润这个项目，全部采用燃气热水器，大家知道燃气热水器和电热水器相比，一个和碳相关一个1：1，一个是1：0.3，如果是电热水器基本上将近1，采用燃气热水器节能减碳20公斤，一步就达到2020，总减碳22，所以并不是面面俱到，而要抓住重点。它总的运行费达到300多万，减碳量6000多吨。国际上碳交易起步是一万吨，我们小区稍微努力就会达到一万吨，达到一万吨就可以进行碳交易了，所以并不是很难达到的。
　　
　　天津这个很容易比出来，海河广场的，50%用燃气，50%用市电这样减碳达不到20，节能这一部分达到15公斤，总减碳量达到17公斤也很不错。所以我觉得你要抓住重点。像广东山水庭苑这个就是用地缘热泵。我为什么要举这些例子，大家在减碳这个问题上切入点都不一样，厦门大学康城(论坛新闻视频)，我们花了很多力量做这个项目，19万平方米一个大项目，你看节能率达到52%，节能这一部分减碳我们也是让他用太阳能，用墙体各方面做了很多建筑节能，节能这一部分减碳一下子达到11公斤，达到10公斤以上积分值，这样一个经济使用住宅在当前也能达到碳积分值，几乎所有建筑中都可以达到减碳，这就是美国要求50%民用建筑开始做20%—40%节能减碳，所有政府写字楼，从奥巴马政府来说，强制性要做节能减碳，我想这是有一定道理的。如果全行业推行绿色减碳，我们先300亿平方米，我们就说以100亿平方米，差不多大城镇50%，我们不算中小来做，以每年减碳20公斤来算到2020年，我们年减碳量就可以达到2亿吨，也就可以节约运行费一千亿，商业建筑大家都知道排放量和耗能量是不用建筑大概10倍左右，这样的话，商业建筑当中也提倡节能减排，又可以回来五千亿，然后生产过程拉动绿色生产和绿色消费又可以节约一千亿，这样下来2020年和国家相关指标并轨的话，我国房地产行业可以节约运行费达到7千亿，而且如果考虑到2020年现在电价的差别，电价会上涨的话，我们将近一万亿。想想去年整个中国拉动经济才只有四万亿，所以应该说整个的房地产业在节能减排方面会对国民经济带来巨大的贡献，会拉动我们产业结构调整，同时也是一个巨大的惠民，所以我想今天这样一个政策，今天这样一个会开得非常好的，我的演讲到此结束，谢谢大家的关注！
　　
　　CCTV广告经营中心：谢谢会长，讲得非常实在，也非常具体。今天大家可能已经注意到今天我们发言嘉宾，当中我们有政府部门代表，有行业协会的代表，接下来我们就要有请我们房地产业的代表来做具体的一个案例分析，我们要有请我们今天的第三位演讲嘉宾，有请朗诗集团董事长田明先生，为我们带来：“绿色转型是中国房地产希望所在”。

来源:搜狐焦点