上海楼市:这次学区新政的变化,会影响房价吗?专家:不能小视!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，听说浦东学区房要实行多校划片了这个消息是真的吗？如果我现在买了学区房，会不会影响房价啊？那还能不能买啊？希望老师能给点建议！

沪叔： 你好，上海的海淀区首先实行了多校划片政策，在这个片区内学龄儿童可以选择登记入学也可以选择学区派位入学。于是就有很多人猜测上海会不会全年实行多校划片政策以及浦东会不会成为下一个政策实行地。但其实不论是否有这个政策，学区房的购买力也不会消失，虽然热度会降低，但是还会有稳步上涨可能。首先，因为一般学区房周围的配套都相对比较完善，又有确定的学区对口，学区房仍然会受到追捧，其次，一些对口多个学区或者拥有九年一贯制学位的学区房需求仍会很强。 政策是否会落地都还是未知，有以下建议：第一、不论是否政策会实现，学区房比较好的选择就是好的九年一贯学位房，除了教学质量优质外，还能够除去未来对于中学划分不确定性。第二、选择具体小区时，尽量选择一些品质高的小区，因为里面大部分住户的各方面素质都会较高，对孩子的教育也好各方面都有益。第三、尽量不要选择老破小，如果未来政策实施，老破小区域一般学校集中，人员密集很可能就会先实行多校划片，房子价值就会被拉下。

2.提问：沪叔，您好，我买房预算500w，比较注重交通出行方面，想问老师，刚需自住最应该注意什么？还有哪些区域可以考虑呢？

沪叔：你好，刚需购房者买房时需要注意：第一，大的方面就是板块，板块的能级十分重要，第二，交通商业教育方方面面的能力，最后，项目本身的质量也是最重要的。具体到不同人群，对于结婚或者有学龄孩子的购房者，学区房是一个重要的话题，对于养老改善类购房者，高质量近医院房源是需要注意的，而对于其他年轻购房者，通勤是最主要的因素。结合这些观点，根据你的预算和要求，那考虑项目大部分的项目都在地铁沿线上。其中嘉定区的部分项目值得考虑，作为连接大虹桥的板块，自然交通方面比较突出。

3.提问：沪叔，我姑姑在上海定居了，是上海户口，我现在在上海工作，但户口还是老家的，家里人也想让我在上海买套房，老师能不能详细讲一下现在上海的限购政策是怎么样的？我这种情况可以考虑买哪些房子？

沪叔： 你好，上海的限购政策比较严格，有本地户口的家庭可以购买两套房，单身则只能购买一套房，没有上海户口的家庭要缴纳60个月的社保或者个税，才能购买一套房，而没有上海户口的单身购房者则限购，商业住宅类公寓则没有限购。对于严格的限购政策，当然也可以利用一些合理合法的方法实现购房需求：第一、通过赠与的方式没有户籍的人可以获得房产，不过都需要缴纳市场价3%的契税，其中非配偶和直系亲属的赠与还需要缴纳20%的个税。第二、继承也不需要拥有房票，同时继承所得房产将来也可以卖出，缴纳20%的遗产税即可。

第三、上班族可以以公司名义购买一手房或二手房，其中本地注册公司在上海购买二手房是不限购的，只是有5年限售。第四、上海的法拍房也是不需要有购房资格的，只是涉及到法拍房有些问题难以得到保障建议慎重考虑，最好有可靠的专家带领。

4.提问：沪叔，我家里最近要买房，想要南北通透的房子，看了一些楼盘户型图和样板间，发现有好多不一样的户型啊，不知道怎么挑户型，求教老师怎么样的才算好户型？

沪叔：你好，在房子的居住舒适度和房屋价值等因素中，户型的占比十分重要。1.好的户型必须考虑到居住的实用性，能够满足家庭成员的需求，如老人的卧室需要配备独立卫生间，以免起夜麻烦；通风采光效果要比较好，这种户型是面宽大、进深小、户型方正、朝向较好的，能够保证房间通透、简洁、流畅；要将动静区分开，保证日常生活的秩序井然，动区如客厅、卫生间、餐厅和厨房需要放在进门的前半区，静区如书房和卧室需要放在后半区；还要保证户型的均衡性，不能出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用的布置，要考虑到各个区域的使用均衡性和实用性。

2.一般居室中的三条日常活动的流线，家务流线、家人流线和访客流线不能交叉。家务流线是能够家务流线是能够对储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间，这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线，不应与家人路线和家务路线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人的休息或工作。

3.面宽的大小要结合实际情况来考虑，面宽大的户型可以增加采光通透性，但是过大的面宽会增大户型的总面积，性价比不高。总的来说，户型图一目了然的房子就是好户型，能够直观地看出房子的功能分区和优缺点。

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沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。