上海楼市:过去一直想买房,但是一次又一次错过!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔您好，我前段时间才知道我亲戚在南翔买了一套房子，单价居然6w多一平，为什么南翔明明在上海偏远地区，现在成为了郊区先达到6万的板块？

沪叔：你好，上海北外环外的南翔板块，交通方面同时拥有通达市中心的沪嘉高架和通往大虹桥的嘉闵高架，自驾出行交通十分通达。地铁拥有11号线，能级也算是比较高，嘉闵线在建中。板块是一个历史底蕴深厚的板块，环境也十分优美。商业方面有太茂广场，华润五彩城，中冶祥腾城市广场和印象城等大型的商业体，教育方面拥有南翔世界外国语小学，医疗方面拥有南翔医院。总体的区位和配套优势也让南翔的房价上涨至6w+。板块内也有不错的盘，详见内部分享。

2.提问：沪叔，你好，我之前一直想买房，总是想多攒攒首付，结果今年上海又新出了政策对楼市调控，太长了我没看，老师能否挑重点跟我讲解一下啊！那出台这些政策之后会有什么影响呢？在上海还有买房机会吗？

沪叔：你好，关于上海颁布的新政策，可以简化为以下的理解：第一、新政抑制了为了多买房的假离婚现象，离异夫妻三年内拥有住房总数是按照婚前两个人的总拥有数量计入。第二、就是增值税从原来的2年变为5年。第三、根据政策银行会实行更加严格的放贷，整个过程会变慢，第四、对于无房家庭是福音，政策偏向于有限满足他们的购房需求。 关于这些新政策给购房者一些建议：首先，刚需类购房者在购买第一套房时，把重点放在一手房市场，毕竟政策偏向，对于这类购房者会有很多好的机会。其次，置换类购房者的交易时间可能会被拉长，所以尽量在上半年交易为好。

还有，政策一定程度上打压了二手房市场，所以如果想购买二手房这段时间还是多观望不要着急入手。最后，买房还是需要亲自多去看盘，亲自感受市场变化，做出有利的选择。

3.提问：你好，沪叔，我前段时间打算把次新房置换掉，结果没挂一会就被人定掉了，一天时间都不到，我还在想是不是自己价格挂低了，现在在上海次新房这么好卖吗？

沪叔：你好，现在在上海，次新房在二手房市场中变得更受欢迎，更加容易卖出。这批次新房大多是在15年前后销售的一手房项目，经过了这么几年，在二手房市场备受追捧。首先，这是因为刚好填补了一个需求上的空缺，很多市面上地老破小的面积过大，而90平的三房就比较受到大众的欢迎，恰好这批次新房的户型较为紧凑，产品还不用摇号，自然不缺乏买家。其次，这批二手房的房龄较新，在大家看来这样的房子居住的品质就高，物业等方面也会较好，所以成为很多置换类购房者的目标。在这样的背景下，甚至次新房的价格高于很多一手房，市场上就会出现这样的情况，购房者排队摇号等新房，但是摇不到号的购房者就会带着大量的资金流进二手房市场。这也给了现在买房者一个思路，就是购房前先思考未来五年后这个房子将会由怎样的群体接手，这会揭示这套房的回报率。

4.提问：沪叔，您好，现在买房应不应该长期持有啊？如果长期持有的话，之后不还是会变成了老破大或者老破小了吗？还有我看现在市场上面次新房的涨幅挺大的，感觉这个是个买房思路啊！

沪叔：你好，关于房子是否应该长期持有，可以从以下几个方面考虑： 首先，对于一线城市来说，房子长期持有可以实现增值最大化。其次，对于房产来收买卖之间需要付出10%-15%的成本，因此在不停买卖中资本是被消耗的。当然也不是完全否定截断，还有一张种杠杆思维，将杠杆增加出来也可以取得不错的效果。 然后，次新房的确是二手房中涨幅最大的一个种类，但要每次你想精准把握这个交易期间这个还是比较困难的。最后还有政策的影响也会导致每次置换的成本更好。 建议一套房产最好是可以长期持有；通过提高自己现金的流入量增加储存而非寄托在每次的置换上，可以采用出租的方式。

5.提问：沪叔，您好，现在房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教沪叔这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？

沪叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，所以这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。