天津这个板块能否跃升为北漂心头肉?三大重要因素决定最终结果!

如果你是一个北漂，早晚会成一个天津人。

因为一条高铁，武清成功“出圈”，无论是在上一轮大涨周期中的增值幅度，还是这一轮下跌周期中的保值能力，表现都可圈可点。

这个时候，拥有三条高铁的宝坻便被拿来与武清进行比较。

于是人们有了疑问，高铁开通后，宝坻未来能否截胡武清？

姑且不说结论，先来客观分析下各自现状。

01

先来看看宝坻高铁的规划。

京津之间有4条高铁线路，其中两条经过宝坻南站，分别为京滨、京唐城际，预计都将在2022年投入使用。

宝坻南站的具体位置位于宝坻区南部潮阳街道境内。

宝坻南站不仅成为京唐城际在天津设置的唯一站点，未来还将引入津承城际与京滨城际二线，构建形成宝坻地区的铁路枢纽。

由此，宝坻将会成为三条高铁线路加持的一体化都市圈高铁枢纽。

相比于武清的一条京津城际，宝坻却有三条高铁线路加持。

那么，宝坻起势了么？

02

首先，从楼市表现来看，宝坻并没有迎来爆发。

从2016年宝坻有了地铁规划以来，从数据上看，虽然成交价格有涨幅，但是在这几年的调控期，价格并不稳定。

所以，宝坻楼市也并没有因为高铁的修建而跳脱出楼市不景气的大行情，成交量在全市内也表现平平。

再来看看近2年宝坻高铁板块的土地成交情况。

楼面价从3000多跌至3000元以下。

所以，无论是从新房市场还是从土地市场来看，高铁的规划并没有使宝坻楼市在这几年迅速起势。

03

原因有以下几点：

1.高铁尚未通车。

高铁给区域楼市带来价值，往往是在通车运营之后才能体现。

参考武清楼市的发展路径，2005年京津城际开工，当时武清房价仅2637元/平米。

此后，在建设期内，武清房价也并没有“起飞”，平均每年仅上涨了200元。

直到2008年，高铁开通当年，武清房价相比于2007年有了小幅度上涨。

自此以后，在高铁的助力下，武清房价或地价都算是跳脱出了天津楼市的大行情。

事实证明，高铁价值兑现期是在高铁运营之后。

2.城市界面有待完善

武清京津城际修建的时候，周边已经有很多配套和房源了，城市界面已经有底子在了。

但现在宝坻南站周边的配套和产业依旧非常缺失，人气就更别提了。

宝坻南站规划的是高铁TOD，有高铁、有产业、有住宅、有商业，规划的很高大上，但实际效果如何呢？

小编前不久曾路过，看到目前周边还是一片荒凉，还在建设阶段，距离出具规模的新城区，预计工期还很长，即使初步建成，想要吸引人气也是相当困难。

因为在宝坻有句老话：买房不过潮白河，当地人只在城区买，看不上宝坻南站。

高铁不通，北漂又都在观望，反应在楼市上自然不会有什么起色。

3.新房市场供大于求

短期房价看供需。

据数据统计，在2017年-2020年之间，宝坻出让的宅地建筑面积大约近900万平米，但新房成交面积不到400万平米。

单看这四年数据，宝坻还有大约500万平米的供应没有消化。

供需不平衡，存量太大，本地客群基本饱和，高铁没通车，吸引新天津人的速度很慢，去化困难。

量在价先，都没有量，更别提价。

04

回归到开头的问题，宝坻未来是否具备截胡武清的能力，血拼哥觉得：短期内不会！

最大的原因是宝坻整体发展进度跟不上武清！

从区域实力来看，2019年，武清GDP、财政收入全部位列天津第二；宝坻56.5亿元，仅是武清的一半而已。

GDP增速，武清年增速9.9%；宝坻仅0.4%，武清干一年抵得上宝坻N年。

所以，武清自然能拥有更多的资本用来进行区域建设。

从产业方面来看，武清这几年承接了清华同方大健康、中金数据、嘉实基金等北京400余个项目，其中生物医药、智能科技产业项目占据“半壁江山”。

高端产业的引入，给武清带来大量的“三高”人群。

反观宝坻。

有“特殊”政策的和被寄予厚望的就是京津中关村，在官方的预想中，京津中关村有长达30年的开发运营期，总投资超千亿，再好规划的，还得看兑现。

就目前来看，实际落地情况还很难说。

而且中关村在滨海北塘、雄安新区都挂了名，参考北塘中关村雷声大，雨点小，给北塘带来的提振作用非常有限。

从人口方面来看，单看“海河英才”计划，2020年就给武清带来了1万人。

所以，武清的成功不仅仅是因为高铁，还有产业，有内在生命力，能吸引并且留住人才，缺一不可。

宝坻虽然在高铁站周边规划了产业园，即便是高铁开通了，还需要时间去进行产业引入与布局。

从高铁的量级来看，宝坻南站主要是汇集了东到唐山、北至承德、南通滨海的三条铁路交汇。但是在这三个方向上，目前尚无任何一方发展成熟到可以通过高铁线路进行人口与产业外溢。

因为这些地区本身发展程度与北京核心城区无法比拟，武清的高铁直接联通的是北京核心城区，承接北京外溢购买力。

虽然北京将向通州迁移，但这同样是一个长期的过程。目前通州本身并未形成产业集群与成熟的核心城市形态，说白了，通州都填满了这个过程需要多久还难说呢，宝坻寄希望于通州，有点太早了。

05

说了一些现状，但宝坻真的一点机会也没有吗？

长远来看，注意是长远，还是有机会的！

因为武清京津城际承载能力趋于饱和，所以通武廊铁路出现了。

线路终点同样都是通州，从通勤时间上看，宝坻更具备时间上的优势，这一点也是北漂比较看重的。

所以，宝坻还是有机会的，但重点还得看产业、配套等兑现情况。