上海4000万买不到好房,看这一篇就明白了!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下来自“沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

1.提问：沪叔，本人家庭名下无房产，无剩余贷款，月收入7千左右，预计贷款250万元，因为工作目前还在试用期，所以收入证明目前只能开6000到7000，打算和父母一起贷款你好，想问一下老师，目前我是单身的话，可以父母的收入证明和我的一起来贷款吗？计划贷款的月供在1.2万左右，贷款250万，30年，目前我这个情况应该怎么办理贷款呢？

沪叔：你好，目前办理房贷的话需要月收入至少是月供的2倍，如果想要办理的月供是1.2万，提供的收入证明至少是2,4万左右，如果你的父母还在工作的话，能开出收入证明可以的，不过现在上海楼市政策收紧，审批慢，放款慢，有可能影响放款速度和这样操作最后成效。另外可以把兼职收入、奖金、补助、住房公积金等都可计入收入证明中。或者提供担保证明，增加别人为担保人，担保人需要声明，如果借款人未能及时还款，愿意承担全责，担保人最好是上海当地户籍，可以是非直系亲属，担保人能够提供资产证明则更好。如果实在满足不了，可以增加首付比例以减少贷款。最后，还可尝试提升自身还款能力，向银行提供其他资产或其他存款证明，让银行相信有能够按期偿还贷款本息的能力。

2.提问：沪叔，你好，两年前，390w卖了浦东的二室房子（现在涨到600w+，400w买了南九亭的三室（114平，房型正且使用面积大，3楼），目前北九亭涨得很厉害，我们的小区基本没怎么涨（没涨就等于亏，还有税费装修），您觉得要怎么看待这个区域的趋势。计划今年要小孩，考虑交通和学区，未来应该如何再考虑置换？是要等到五年就再置换，还是放长线等整个南九亭的发展。

沪叔：你好，首先九亭北邻青浦徐泾，东临闵行七宝，南靠松江G60科技走廊，地处于松江，青浦，闵行三区交界处，位于大虹桥辐射区，未来发展重心还是往九亭倾斜的，发展空间非常大。一条沪松公路分了南九亭，北九亭。南九亭属于传统居住板块，发展相对成熟，以九亭大街、九新公路为商业集中地，生活氛围浓厚，中心区域多以房龄10年左右的老小区居多，整体城市面貌较为一般，而且仍有很多破旧的老式民房尚未拆迁，不过这类房子多半集中在南九亭离地铁较远的地区。很多九亭的本地人更愿意选择南九亭，因为城镇设施和医院都在这边。相对于南九亭，北九亭由于开发得晚，且统一开发，板块内规划更为合理，北九亭小区主要以2004年后的次新电梯为主 ，房龄新，规划整齐，自住氛围好，北九亭区域，处于大虹桥商务区的辐射区域，距离徐泾东、漕河泾等大型就业集中区域仅有5km左右，东与闵行七宝相连，北与徐泾东为邻。

这里的居住人口也多数为来自大虹桥商务区的辐射区域、漕河泾开发区、漕河泾松江园区，主城区大量的高素质就业人员。随着九亭的发展，现在九亭是松江唯一和大虹桥搭边的区域，加之南面G60科创走廊，北九亭再往北面属于青浦，可供用地已经几乎没了，后期九亭的发展重心也是以南九亭为主的旧区改造和创造生态宜居生活。目前上海学区房价格仍在持续上涨，且近几年涨幅较大，一些优质学区的小面积房源房价高，但仍然热销，成交周期短，去化快。 对于要不要提前买学区房，如果有迫切就学需求，预算又比较充足的购房者建议趁早购房。而目前还没有较为强烈的学区房需求的人们，建议理性购房， 要仔细斟酌后再选择是否购买学区房。

3.提问：沪叔，我买房新手，想问买房选楼层有什么技巧吗？

沪叔：你好，在买房时可能会忽略房屋楼层问题或者注意到楼层问题却不知道该如何选择，下面我给你提供一些参考方向。首先看自己的家庭成员结构，按照家庭成员需求来进行选择，如果家里有老人与小孩，不宜选择过高的楼层，可以尽量选择中低楼层，确保家人的安全出行。其次是个人预算，一般来说不同楼层价格也不一样，会有一定的差价，顶层与底层价格稍微低一些，购房者可结合自身经济实力选择在预算范围内的楼层。另外楼间距也是选择楼层时需要注意的，楼间距越小，对于楼栋低层房屋来说越不利，采光越差。要尽量选择楼间距较大的楼栋，楼间距较小的楼盘高层采光更好。还有噪音的影响，如果小区隔音设备不佳，低楼层受噪音影响较大，无法避免噪音影响的话，建议尽量选择高楼层。最后是电梯，购房时要关注楼栋的梯户比，如果梯户比过高，高层乘坐电梯会比较麻烦，电梯质量与运行速度也时需要考虑的因素。

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沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。