上海楼市:供需关系紧张,优质楼盘出现“日光盘”一点都不奇怪!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！现在本来行情不好，“日光盘”却频现，这究竟是为什么？难道，经历了黑天鹅之后，大家对于房子的需求突然就变大了？

回答：你好，你认为部分刚需购买需求给打断了，但是部分的新增的人口创造的购买需求是重新给燃起了。大城市流动人口本身构成一个很大的消费市场，能有效地拉动内需，促进城市相关行业的发展，进而带动城市经济。钱无论是去了股市还是各类的权益类，最终还是会在银行账号里流动的，而流动的钱会重复乘数而出去，要沉淀下来，就必须有一条大船。而且要注意不管是在什么时候，优势房产始终是稀缺资源！大量的住房需求还是存在的以前购房者之所以会争着抢着买房，其中一个很重要的原因就是因为房产会升值，能给购房者带来巨大的回报。不过在那个时候楼市始终呈现的是一个上涨趋势，不管是不是优质房源都能赚到钱。

现在市场行情变了，房产的升值能力受到了极大的削弱，特别是在大家都明白住房供应严重过剩的背景下，普通房产不仅不可能升值还有可能出现贬值按照现在的行情来看只有那些优质的房产才能实现升值功能，所以大家就更加青睐购买优质城市的优质房产。而通常情况下只有那些占据了某些稀缺资源的房子才能算得上优质房产，例如小区周边有重点学校、有医院，各种优质教育医疗等公共资源……这些资源一直都属于稀缺资源，在大家都把目光集中到优质房产上的时候，供需关系肯定会变得更加紧张，优质楼盘出现“日光盘”一点都不奇怪。

提问：“新人首问”  曾叔您好！我现在住在上海银都路中海寰宇天下，130平，三房两厅，高楼层，楼幢位置好。最近小区有成交1150W，现在小区挂牌非常少，春节前门口通地铁。中介说我这套现在约1300，我想问下，现在能否出售，明年是否还有涨的空间，如果有，估计能涨到多少？谢谢。

回答：你好，中海寰宇天下，闵行申春，次新，还有潜力的，建议继续持有。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！本人在虹桥工作，购房预算在400-600万左右，在哪里买房性价比高呢？老师可以推荐一下吗？

回答：你好，工作在虹桥的人群怎么买房，有以下几种推荐：一是北新泾，离虹桥近，无论是地铁还是自驾，都方便快捷，新房需求旺盛；二是徐泾 / 华漕 / 莘庄，徐泾发展成熟，新房多，新增的远洋地块、虹桥悦澜户型面积合适，离虹桥自驾仅需10分钟，建议关注；华漕教育资源在增多中，交通在规划中，区域价值在提升中，很有潜力，离虹桥近且教育资源优质，建议考虑；莘庄地段好，配套成熟，适合对地段要求高的刚需刚改用户；三是江桥，公共交通目前不便捷，但有高架高速，自驾方便；四是华新 / 九亭 / 青浦。

华新离虹桥较远，价格低于前几个板块，但有巴士可以抵达虹桥，公交车转地铁也可以，自驾也不用很长时间，性价比不错；九亭商业成熟，居住体验感好，轨道交通和公交都可抵达虹桥，自驾更方便；青浦房价更低，在售的是地铁别墅，通勤方便，不建议考虑映虹桥，不符合上班族通勤需求。总的来说，如果经济实力有限，需要离地铁近，建议考虑房价最低的青浦，如果预算450万以内，有车，建议选择华新、九亭、江桥，如果预算600万以上，建议选择徐泾、华漕、北新泾、莘庄这些板块。

提问：您好！曾叔，在上海，纯追求相对涨幅的话，可以实现吗，该如何选？

回答：你好，没有不能买的价格，只有不能买的房子。纯涨幅，全上海淘笋盘，用心找。因为板块的势能都已经反映在价格里了， 只有找线下利润好谈判空间大的房源才能获得超额利润。看房200套，可以找到85折到9折的，我自己大概每2个月能找到1套，用尽所有御用中介资源。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔！您好！我在杭州乡下老家有个宅基地房子有村民想卖了做杭州市区房子的首付，家里想让我拿下 地方占地面积不小 有自留地可以种菜 离镇上超市步行范围内。非常适合养老居住。也知道观观老师说房子要往能及高的大城市买，有金融属性，但其实现在杭州乡下的宅基地也是很稀缺的，目前手上上海两套房子 杭州一套，宅基地房子出价180w，内部没有装修，考虑现在建房子成本就要80w。可以帮忙把把脉是否要拿下吗？产权安全，亲戚靠谱可以同村集体农村户口代持。不胜感激。

回答：你好，1、首先很肯定的一点，这样的房子从升值潜力看，是不建议的，便宜的房子看起来性价比很高的房子很多的，其实并不是他特别便宜，而是他只值这个价，因为未来的接盘侠不多。 2、但是，买房也不一定是一定得从金融属性看，对于很多人来说，如果你是为了满足自己的居住需求，涨跌不论的，是为了自己的理想和情况的，我觉得也可以买。

提问：曾叔你好！我去年12月把杭州应该中海紫藤园以单价4万块卖了，（签了定金合同，收了40万定金）打算来上海摇新房。现在我的积分不够，基本上没资格摇中。现在的我是把卖的钱拿到上海买二手房还是杭州那套违约？如果到上海，可以投资在哪些楼盘合适？现金有450万左右

回答：你好，中海紫藤苑还有一点地铁利好，周围配套一般，卖的话也没多大问题。不用违约。可以考虑入手上海，或者再在杭州换一套更好的。上海450左右最有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子？

回答：你好，年限主要看几个方面：1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的。2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求。有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年，故而楼龄超过20年，难以申请30年不过有的银行不超过55年，所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了；有的则是看土地出让金年限，所以楼龄超过30年，也有可能可以申请到30年的3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个最高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关。4、也看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低。5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的(不仅仅评估值高)。6、当然，也看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些(不过不能突破30年)。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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