上海楼市:可能以后上海房价是双轨制:新房福利化?二手市场化?

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提问：曾叔，你好！请问随着政策的加持，以后新房会是一个什么情况呢？

回答：你好，上海的新房会成为一种福利。随着政策层层加码，以后上海房价就是双轨制：新房福利化，二手市场化。新房，低于市场价，积分摇号，5年限售，相当于无房户的福利，虽然买到就是赚到，但不给你赚钱的机会，房住不炒，没有任何套利空间。二手，爱卖多少卖多少，但学区可能会划片，贷款可能会收到政府指导价限制，前期涨得多的，接下来可能会回落，前期涨得少的，可能会补涨，一切按市场化来，你情我愿。

提问：曾叔，你好！请问当下楼市，处于一个什么样的阶段？

回答：你好，应该是处于一个非常特殊的时间。在我们观测了种种迹象后，可以提出一个非常明确的观点。当下的上海楼市，正处于真空期。2021年1月21日，上海出台楼市调控政策。其中最重磅的有2点：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数；个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税等。2021年2月6日，上海公布了新房摇号积分制，不同热度的项目对应不同的积分，将购房人群分数化。原先只要钱到位就行，没想到现在还要资质到位，一下子减少了新房摇号的人数，整体的认筹率也就下来了。当每一个项目被“分数”明码标价后，带来的最直接的影响是限价新房已经无法成为所有人的福利，而是属于“高积分者的乐土”。所有这一切的调整其实都是在调整大家的预期。而在当下这样调整的震荡期，上海楼市也正式进入了真空期。其他具体详见内部分享文章。

提问：曾叔！您好！杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：你好，曾叔，我有上海宝山的集体户口，已婚，老公非沪籍。我们目前在杭州有房有贷（五年内），上海无房无贷。此前交过25个月左右的社保，目前人在杭州工作。希望卖出杭州的房子来上海摇号买新房。请问在目前上海限售政策情况下值得吗？

回答：你好，所谓的限售5年其实是按照网签时间来算的，那么，等到你拿产证的话，相当于限售其实是3年，而上海的新房，我觉得持有周期3年是必须的，没有关系，可以有更多的红利。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问： 曾叔您好！小孩在大宁上学，想置换3房自住，不知道现在这个时间点置换好不好？卖掉还能不能赶得上买入？目前嘉定黄渡一套已卖，长宁还有套老房子卖掉才有资格买入，新房积分不到40。

回答：你好，长宁的抓紧卖然后去置换3房，新房积分太低，别考虑新房了，直接买二手，目前这个时间点还是可以的。

提问：“新人首问”  曾叔您好！我现在住在上海银都路中海寰宇天下，130平，三房两厅，高楼层，楼幢位置好。最近小区有成交1150W，现在小区挂牌非常少，春节前门口通地铁。中介说我这套现在约1300，我想问下，现在能否出售，明年是否还有涨的空间，如果有，估计能涨到多少？谢谢

回答：你好，中海寰宇天下，闵行申春，次新，还有潜力的，建议继续持有。当然有，上海最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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