上海楼市:学区房,除了小学之外兼顾初中也是经常被忽略的问题

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：您好！曾叔，请问家里小孩明年要上小学，买学区房的话，除了小学之外，要不要考虑初中呢？

回答：你好，学区房除了小学之外要兼顾初中这是一个经常被忽略的问题，学区主要指的是小学和初中九年义务教育的学位，其实初中的学位也十分重要，有的小学有直升初中，有的则没有，所以在买学区房的时候要提前把初中也考虑在内，不然会有很快就要置换房子的压力和损失，买学区房，一定提前要做好小学、初中的升学路径规划，其次对于初中学区房也要很重视。

提问：你好，曾叔，请教下机场联络线这种轨交开通前后房价一般能有多大幅度的增值？房子在张江站300米以内。

回答：你好，不会很大的，站点太少了。而且现在规划公布很久了，利好兑现在价格里了，不要作为大利好来看待。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什利弊，谢谢，请分析一下。

回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。

提问：您好，曾叔，现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！

回答：你好，购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的首选。从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。真要调整的话，华南板块也在后面广州买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：你好！曾叔！我们不在京城生活工作，社保和公积金均在北京，有购房资格，想购房一套，主要用于投资保值抗通胀。预算6到8，初步圈定的范围是朝阳区CBD附近，2010年前后的次新电梯房，烦请指点推荐，谢谢！

回答：你好，建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好。首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘。

提问：“新人首问”  曾叔您好！情况如下：有两套拆迁房（出租中，位于青浦赵巷巷佳华苑3期一楼120平，市场价360w，还有一套同小区一楼70平，市场价260w），老婆名下有2套商品房（出租，长宁区法华镇路上的老破小，35平，无贷款，市场价280w；还有一套嘉定区嘉宝紫提湾78平，有贷款200w，市场价360w），我名下有一套200平同小区房子有贷款，父母有房票，目前想置换投资，想请教下合适的投资方案，是把哪几套房子出售置换比较合适，或者说投资在哪个板块或者小区比较合适？房子资源配合更合理，之前投资老破小一次性付款这5年貌似跑输了……

回答：你好，佳华苑3期，还可以，建议出手一套大面积的。法华镇老破小可出手置换；嘉定马陆的紫提湾可继续持有；200平同小区可出手。然后再看看加上手上资金有多少，才好决定买哪里。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

以上来自“曾叔