上海楼市:买房是投资保值还是学位?看完内行人透露才恍然大悟

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔您好，首次咨询。请帮忙分析一下。我们现在想买初中学区房，目前有套潍坊东欣的小学学区房，对口的初中不太好，所以想买初中。现在手里有现金200万，老家唐山县城上有一个135平的2013年房子，能卖100多万，目前有人给100万。加上手里现金的话就300，学区目前的选择有，徐家汇虹二小区1981年的房子，32平，440万，但是现在刚使用权转产权，已经拿到收件单。如果买这个，就不用卖外地房子，但需要向亲戚借钱50万。或者买浦东东昌新村的30平，一楼，505万，学区占用了6年纪，我们在浦东上2年纪了。买505万的话，需要卖掉老家的，同时也需要借40万。这种情况选哪个方案好？还是不买学区了，买个陆家嘴或塘桥或洋泾板块的非学区老公房作为保值？买非学区就不用借钱也不用卖外地房子。目前明珠的学区房建议保留还是卖掉？比较纠结怎么操作，恳请您给指点分析一下。非常感谢！

回答：你好，如果注重教育，还是建议考虑东昌新村。明珠学区房先保留。不买学区的话也不要买老公房，没有学区加持的老公房未来大概率是要跑输的。

提问：你好，曾叔，家里小孩明年要上小学，买学区房的话，除了小学之外，要不要考虑初中呢？

回答：你好，学区房除了小学之外要兼顾初中这是一个经常被忽略的问题，学区主要指的是小学和初中九年义务教育的学位，其实初中的学位也十分重要，有的小学有直升初中，有的则没有，所以在买学区房的时候要提前把初中也考虑在内，不然会有很快就要置换房子的压力和损失，买学区房，一定提前要做好小学、初中的升学路径规划，其次对于初中学区房也要很重视。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，总价200万花桥新房与外环内老工房，看好哪个？

回答：你好，标的不一样，有房票买上海，没房票买花桥。另外把上海的预算再拔一点，买有核心竞争力的板块和房源。

提问：曾叔，你好！我先生涿州户，我深户，深圳一套，福田口岸，17年底270万入，46平一室住宅，07年竣工的二手老龄次新房，房证和贷款在我名下。房龄大，是否想年底出手，换到南山、宝中、前海那边好？还能凑70万首付，他还有2年半拿到上海房票，他也能入深户，然后离婚买房。但就不能用上海公积金贷款了。还是等上海房票，还能用上他公积金，怎么做好？担心等票期间上海涨起来，首付不够，不知道他在上海买算不算首付首贷，入户上海或者拿到上海房票有什么捷径吗？我和老公都是研究生。我打算离职去上海。他堂兄和堂嫂是上海户口，堂嫂上海土著。请老师帮忙指点迷津，多谢啦！

回答：你好，你那套房子不建议你换房，一是即便满2，交易手续费也很贵，而且你再买房是按照二套算的，七成首付在深圳买不到好房子。建议先拿着。建议可以继续深耕深圳，老公先落深户，再在深圳买一套300-400总价的房子，想办法多凑点首付，走lh+首房首贷的方法买。同步老公在上海继续交社保，如果满2年半上海还没涨起来（这种可能性比较小），可以优先考虑在上海上车。房票的问题，你们可以考虑用居住证来办理，2-3年可以搞定，但是费用不便宜，要几十万。还有一种就是老公lh后可以直接买，但这种操作方法，很多人会感觉不适，不强求。我觉得从投资角度来看，对你们来说更好的方案是在深圳买。详见知识星球内部分享深圳投资价值高的板块！

提问：曾叔，你好！请问锦绣龙城有套总高6楼的5楼楼梯房，房龄十年，108平158万，这个价格笋吗，另外小的中介公司交易不走贝壳，但是佣金低，跟这种公司合作，有什么需要注意的地方呢？

回答：你好，这套房是市场价啊，不笋。 一般大的中介公司的中介是不会走私单的 小中介走私单的多。区别是出现啥问题你无法投诉，要是业主靠谱一般都没事，要是业主出啥状况，你会比较被动 现在的情况是大部分业主因为不出中介费，除非房子不好卖，不然他们也不一定愿意配合你走私单，毕竟走私单业主心里也没底。 小中介签约需要注意合同、委托协议以及违约金等，确定好合同细节，以及各个节点的费用。小中介的佣金低，但是大多数中介费点位很低的中介，都会在贷款费上把利润捞回来，先跟小中介确定好合同细节，以及各个节点的费用。

提问：你好！曾叔！请问浦江一号在前滩九宫格第一格，如有小面积户型（目前网传54-220），排名靠后，痛点是什么？开放式街区吗？求学若渴，问题比较多，谢谢啦！

回答：你好，其实没有什么痛点，前滩所有的新房将会是摇号最集中的，有着价差存在，单独拿出来类比其实没什么意义，摇不到的话一切白搭，已经不需要比对了，建议是闭眼摇闭眼买。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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