上海楼市:2021年适合买的上海学区房!以后升值潜力也很可观

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔好！刚拿到上海户口，小孩还有一年要上小学了。外地卖了有500万现金，上海买首套自住还要考虑上学，松江和漕河泾附近上班。松江大学城的次新是否好选择？以后升值潜力也很可观？或者春申附近旧一点的，还有没有别的区域推荐？谢谢！

回答：你好，如果你考虑学区的话，不是特别推荐松江。松江的教育相对来说不是很强。而且如果买松江的话，也不是很建议买松江新城，有点太远了，将来如果二次置换的时候流动性有些问题。外环春申板块是不错的，附近还有顾戴路那一带也是可以考虑，另外莘庄也是OK。如果不考虑学区的话，九亭，泗泾江桥，徐泾北城这里都是不错的。你是自住购房，需要结合你的口味偏好，还是对学区强度的要求，来做一个梳理的。 其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：你好！曾叔，请问上海闵行金汇豪庭和万源城御境两个盘能否点评一下？谢谢！

回答：你好，这两个盘的。户型都是最顶级的，非常方正，很阔，很阔气，产品上是大平层，都是西南区的有效改善。金汇豪庭的话，它的单价会低一些，房龄老一些，但是楼间距极其开阔。只要上到五楼，就是实现各方面，采光都是顶级的。然后，单价也不高，学区一般。日新实验小学，闵行区二梯队。龙茗中学，一般。万源城御境品质吊打金汇豪庭。可以说是西南角最好的房子之一，至少是古美最好的小区。它楼龄会更新一些。小区的品质是没得说的。再一个就是有万源城的，还是有整个品牌。周边配套也是不错，旁边有湿地公园和商圈配套。 

产品形态主要是大平层， 幼儿园就在小区边上， 学区也是很强配备，小学协和地段班，初中是上实西校。由于房龄新，所以拿到房子的时间不长，其实现在没有多少业主在卖的。而在真正在卖的房子也都不是好房子，要么靠马路，要么是什么楼层差之类的。定位客群也是西南区的富人，实验学校西校，闵行区二梯队初中，一般业主不会去上的。主要选择的是协和万源城校区，私立中学。关于上海投资回报率比较高的楼盘已盘点出来，具体请参考内部分享！

提问：曾叔，你好！新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

回答：你好，杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城最高。 比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如3W的未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是最大的安全垫。 总结：自住+投资建议优先未来科技城板块。

提问：你好，曾叔，请教你一个问题、我是上海人，外地户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、鱼珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河