上海楼市:买入这类资产,数年努力付之东流

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提问：曾叔，您好，父母2009年买了一套青浦重固镇意邦的商铺，当初承诺每月返租，在第三个年后，意邦不再支付租金至今，理由是经营不善。目前整栋商铺的房东都没有收到租金，卖也卖不掉，烂在手上了。请问曾叔，像这样的情况，后续会重新规划这片用地或者拆迁嘛？重固镇后期会发展能接收到大虹桥板块的辐射利好嘛？老人把所有的积蓄都投入了这个商铺，没想到血本无归。

回答：你好，商铺一直不建议买，主要影响因素很多，不单单是地段的转移，还有线上购物、外卖的冲击。就因为这次疫情，都不知道空关了多少商铺。重固镇工业厂房居多，短期看变化不是很大，建议联合其他商铺业主共同维权，并尽快出手商铺。

提问：曾叔你好，坐标上海杨浦上外双语附近，有房，再买属于二套，房产方面现在有两种选择：一、现手头有流动资金300多万，用于投资购买400多万的房子。二、父母手上有一市区90年的老破小，无学区，租金尚可，一月5000+，今年5月满五，出售后与我原先的300多万一起作为启动资金用于投资或家附近购买700-800万的房子。请问曾叔，1、如何选择好？怕现在不出手等到年中价格猛涨，又觉得400多万可选性也很小，二套房房票不能好好利用。2、两种价位的投资有何好的推荐？

回答：你好，建议集中力量入手更好的标的，未来房产分化会越来越大，好的越来越好，差的就越来越差。400左右、700-800w的最有潜力的板块和楼盘详见内部分享。

提问：想再问一下，12号线延伸段（G60科创云廊），这个板块如何。洞泾东面有个新盘-尚云里，是否值得买？在莘松公路申越南面

回答：你好，G60科创云廊不是很建议，配套和环境都很一般；尚云里，东边是高速，没地铁，配套很一般，总体一般。

提问：你好，曾叔，请问我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？

回答：你好，上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

回答：你好，杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城最高。 比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如3W的未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是最大的安全垫。 总结：自住+投资建议优先未来科技城板块。

提问：你好，曾叔，最近有新闻说新生儿登记暴跌15％，这对未来楼市会有什么影响？以后会不会逐渐像日本那样，人口出生率逐渐走低，然后进入深度低欲望和老龄化社会，好可怕。

回答：你好，会的，每个发达国家都会遇到这样的问题，这是人类共同的难题。做得比较好的是美国，引入外部移民，来补充血液。但是天朝的价值观、文字和饮食习惯都是普世价值。我们是民族主义国家，外国人很难融入我们。所以我是不太看好未来能有大量移民进入的。我们未来的出路，就是国人自己多生，还有科技进步。大家也别太担心，这些事情都是二三十年以后的事情了，不影响现在买房子。但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，曾叔，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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