上海楼市:2021是风云突变的一年,相信你买房还在手足无措!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好曾叔，之前您提过跳出旧思想，老经验，抓住“IP效应”，不然出错概率会攀升。这个到底是怎么回事，能具体说说吗？真的是手足无措了！

回答：你好，2021是上海楼市风云突变的一年，相信很多买房人都有手足无措的感觉。接下来该如何买房？最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。如大宁，有九年制顶级学区、板块已经形成影响力，打着“大宁北”旗号的新房层出不穷、还属于静安区、市北高新的规划正在落地中。目前大宁的房价还不算太夸张，之后几年涨幅继续超越非IP板块是大概率的事件。学区IP先行，板块IP、行政区IP、规划IP相继都在跟上。所以说，投资买房，一定要选有IP的板块，不要束缚于老的地段观念之中。

如果把过去的经验套用到当下楼市，出错的概率会很大。举个例子，如今，上海地段价值最高的板块已经不是浦西的“上只角”地区，而是转移到了浦东（前滩）。浦东内环线以内，10万以下单价的房子几乎绝迹，完成了对浦西的大逆袭。环线逻辑彻底崩盘，内中环的张江卖15万，外环外的唐镇、浦江镇爬上9万，大虹桥领先大部分外环板块，而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。在今天，有没有IP、IP的强弱与变化趋势才是决定房价走势的基准。既然IP成了定义房价的新基准，那抓牢了IP的变化趋势，等于就是破解了房价密码。根据分析，学区IP基本都在扩张，新上海人对于教育更为重视，所以新上海人集中的闵行、浦东学区溢价更为明显。最夸张的要数闵行紫竹，一个距离市中心20公里的地方，居然要卖12万了。就连古美这种二梯队的学区溢价也不低，贴近外环线的小区，单价已经摸到了10万多。

提问：曾叔，你好，未来十年，西郊九韵城还能跑赢大盘吗？那边有南虹桥概念，但是学区，交通似乎不占优势。

回答：你好，这个不好说，有利好也有短板，只能说是不差的选择之一。投资收益率除了线上利润，还有线下利润，没有不能买的房子，只有不能买的价格。给粉丝买房实操中，都是大板块确定性，加具体高性价比房源结合起来的，这样才能保证收益率。你很难通过一个大板块就领先别人，现在的市场已经没有那么大的信息不对称了。

提问：您好曾叔，子弹350-400，想在徐泾买投资为主（可能以后会自住），最好离地铁近一些，有什么推荐吗？另外，也考虑过华新，您觉得如何？

回答：你好，华新不要去，没有地铁的板块，未来涨幅将长期走弱于大市。就在13号线、17号线、9号线沿线考虑，你这个预算可以买华漕、徐泾的动迁房，赵巷的次新房、九亭和泗泾的次新房、江桥的动迁房，旁边都有地铁，可以结合你的口味再做选择。

提问：曾叔您好，贷款是二套首付180的预算，看总价300的，计划莘庄地铁站或者华泾小两居，该怎样选择上海南站附近上班，或者其他有推荐的区域吗？

回答：你好，上海南站上班，选择莘庄或者华泾问题不大，通勤上够得到，其他可以考虑的区域包括春申、顾戴路一带也是可以的。我看你的预算300，是有点偏少的。不知道你的现金流情况，如果现金流可以的话，我建议这次加一点预算，这样可以把房子买的新一点，至少是次新两房。

提问：你好，曾叔，请问现在一线城市楼市热度还很高，房价那么高到底哪些人在买？

回答：你偶然间，走进了一个肿瘤医院，发现肿瘤病人真多，发表感慨，全世界人都有肿瘤。坐上了去拉萨的火车，感慨拉萨人真多。走到了民政局，感慨结婚的人真多。走到了海边，感慨大海真大。这个只是接触的环境不一样了。要是你住在一线，你就会发现，买得起的人真的是多。你要是住在农村，你会觉得买得起房的人没有几个。圈子不同而已！

提问：你好，曾叔，上半年调控政策频出。怎样看郑州楼市。何时能回暖。16年底高位站岗至今，倍感凉凉。我想出手回笼资金。

回答：你好，买房只有好时机和非常好的时机两种。郑州现在属于好时机。武汉现在属于非常好的时机。 观察2020上半年全郑州住宅用地成交数据，可以看出，荥阳、新郑、新密、登封都是大坑，填不满，港区和高新区将长期横盘，供应速度超过了人口速度，金水区是短期涨不动，还有窗口期，需要赶紧入，二七、管南略有好转可跳出泥潭，东区和金水类似，短期供应大，长期没供应，只是东区不要买太远的郊区即可，金水无郊区，均可放心入。 长线看涨，现在还没有看到启动前奏，如果选筹没有问题，建议继续持有。 河南省人口1亿，郑州作为省会，虽然综合实力不如武汉，但未来也不会差。

提问：曾叔，您好！想请教下，研究生毕业在上海工作，刚上户口有购房资格，想在上海买房，刚需总价600左右，有人推荐宝山大华公园城市，离地铁1号线有点远，还有青浦蟠龙天地，地铁17号线近，请你帮我分析一下该选哪个？谢谢你！

回答：你好，主要还是要看你自己的需求，喜欢住得离主城区近一点可以选择宝山，但是目前宝山的问题是没有什么规划和发展，这个需要你考虑考虑，升值保值方面是落后于大盘的。而青浦现在价格已经贵了，以后也只会更贵，如果你在二号线沿线工作的话，建议选择青浦会更加方便。青浦相对来说是比较靠近长三角其他城市的，最近青浦被纳入长三角一体化示范区，而且靠近大虹桥，是比宝山有增值空间。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是最好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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