上海楼市:如果只看升值空间,优先选择大虹桥哪个区域的房子呢?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，我锁定在大虹桥区域，主要是投资，可以持有5年以上，资金有450-750万。因为是外地人，不太熟悉板块。请问如果只看升值空间，优先选择大虹桥那个区域的房子呢？

回答：你好，大虹桥比较有价值的我觉得是华漕CBD、南虹桥、徐泾，你这个预算可以买到次新三房了，而且我建议你把预算用足，现在大虹桥正处在风口上。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，您好！请问在嘉定黄渡有套145平的06年动迁房，打算出手，加上手头120w左右现金，打算500w左右置换入手南翔或者江桥或者周边的新盘或次新都行，您有什么建议？

回答：你好，可以的，黄渡太远了，建议现在就卖，先卖后买。置换入江桥和南翔都是比较适合居住的。这个预算应该买不了新房，次新应该可以考虑。等你卖掉之后买的时候，可以再来找曾叔咨询！

提问：曾叔您好，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的楼盘推荐吗，谢谢。

回答：你好，你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校，具体楼盘信息参考内部资料。

提问：您好！曾叔，请问绿地光谷星河绘、中建星光城、光谷创新天地，这三盘从房产价格、地段、品质综合比较哪个优新？

回答：你好，光谷东现在没有什么性价比高的楼盘，接下来只能对比”哪个楼盘溢价不多“。 中建星光城在这几个楼盘中位置最差，且不带装修，学区一般，优势不大。 绿地品牌一般，但是位置相对好一点，这一期毛坯价格不确定，如果与中建星光城价格相同，建议优先绿地。 创新天地是瑞安的楼盘，武汉天地在武汉一炮而红，未来溢价能力更强。下一期开盘也要看价格，如果是1.9以内 带装修，自住会更好一些。 这几个楼盘优先绿地。

提问：你好！曾叔！请问您对最近网传的环京暴跌有什么看法？能否说下环京城市群后面发展趋势与珠三角或者长三角对比来看怎样？是否还值得投资？

回答：你好，地理空间上的“环京”，与珠三角、长三角城市群的繁荣完全不同。在经济上，与北京深度互动的不是环京，而是上海广州深圳。不仅如此，北京对环京的资源更是掠夺性的。“环京都市圈”在现实中根本就不存在。因此，与其说是环京遭遇了“暴跌”，不如说是人们一开始就不切实际的幻想有一个“环京都市圈”的存在。因为他们的房价需要一个繁荣的“都市圈”，而不是环京贫困带。环京多地房价，当前相比三年前，确实跌了很多。环京楼市三部曲：一、楼市投机炒作过头催生泡沫；二、政策严厉收紧挤破泡沫；三、经济与人口面太弱导致深跌长跌！投资我是不建议大家买，其实在赌博，环京市场容易暴涨暴跌，长期来看不是稳健型投资，完全是投机，而不是投资，看不到长远的价值。价值投资很重要，过于概念性炒作（环京概念）的要谨慎！要透过区域实际去分析房子的价值。已经在短时间内爆炒过的也要谨慎！否则在杠杆交易下，那将是十分痛苦的事。

提问：你好，曾叔，坐标无锡，本人经开区玉兰花园200平米自住改善房有160w贷款，经开区90平米30w贷款，两套利率都很低，苏宁底商一套，以租养贷，滨湖区瑜湾花园92平米全款，目前子弹80w，还有60w尾款年底到账，问题：1，最终目标想去上海，孩子教育问题和资源优化配置，2，由于子弹有限，只能一步一步向前走，目前计划2020.6月份之前要再买一套，打算出手瑜湾（市值约186w），去升值潜力高的地方全款购置一套，由于江苏限购限贷问题，也没有具体的方向，请教是否可以南通和南京选一个楼盘，或者请推荐一楼盘。2，后面该怎么进一步分裂，早日进入一线城市。

回答：你好，1.首先上海发展的思路是正确的。一线城市未来还是领涨作用，中国大城市化率还有很长的路要走，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，房产的进攻属性仍然相当不错。2.其实你资产不少，当前来说去一线城市也不难，难的是不知道你有没有上海房票。所以如果你的目标是上海，当前最重要的是尽早去开发一个上海房票。

以你资产来看，出掉全款瑜景湾房子，有子弹186，加手上80，加年底60，其他房子还不卖情况下，首付也有330左右，首付三成，也可以买到总价1000左右的标的，所以如果你有上海房票的话，完全就可以上车上海，而不是再兜兜转转去买南通或者南京，这样浪费的就是时间成本，因为时间越久，上海上涨幅度相比更大，买房成本就会更高。3.如果说你当前还没有上海房票，开发一个房票时间还要很长，那么可以考虑出手先置换到南京，以时间换空间，南京涨幅能力优于南通，后期有上海房票后，再出手继续置换到上海，实现一步步跳跃。南京投资回报率高的板块 详见内部分享。

提问：你好！曾叔！我父母在上海拆迁，估计补偿款340左右，选择要安置房的话300，安置房源佘山北，松江南，惠南和奉贤南桥，就近置换康桥。我本人在北京有房有贷（婚后购入），老婆户口在沪，我在京，目前自有资金只有20，小孩在京上学。希望能用现有资源在上海倒腾出两套房。一套目标是外环内社区和配套成熟的老破小，供父母养老。一套准备投资出租。请问有没有推荐的资产配置方法。十分感谢。

回答：你好，根据你的情况来看，买房首付总预算资金340+20，一起360的首付预算，如果说要拆分买2套，一套160，一套200。因为上海买房是认房又认贷，所以你老婆和你父母名义各自买入都是二套资格，首付比例很高，总价会有瓶颈，不利于投资选筹。如果你的经济收入不错，可以gpgd，降低首付款，拉高房子总价，增大买房选筹面，但要注意的是杠杆拉高，需要有对应的月还款能力，不然风险就很大，买房最大的风险就是断供！如果说你的月还款能力一般，这个首付预算在上海一线城市来说不算多，且还是二套资格，如果买不到有价值的区位，投资反而会踏空。这个预算我更倾向于你们买一套，总价控制在600以内，对投资选筹更为有利。同时手上再留有1-2年的一定的防守资金，抵御风险，当下属于静淡市，杠杆不宜拉太高。

提问：你好，曾叔，想在上海买房没指标，有什么办法吗？感觉房价越来越高，现在追高买入合适吗？

回答：你好，楼市四个周期，启动期、上涨期、近顶期、横盘期。其中，适合买房的是：启动期、上涨期、近顶期、横盘期。最适合买房的是：横盘期。没有任何必要担心错过一轮行情，除非它是最后一轮。上海的高回报楼盘可参考内部分享！

提问：你好，曾叔，洋房户型怎么样？之前不太了解这个东西。价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：你好，户型很多和高层一样，所以你说洋房户型怎么样，没有答案。简单讲讲洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。

所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。