上海楼市:上海首房投资?建议内环,中环,外环,还是大虹桥!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！预算总价500-700万，最高也可以冲一下八九百万，上海首房首贷，你建议有什么顺序优选吗？请问上海首房投资？建议内环，中环，外环，还是大虹桥。

回答：你好，如果你能买到八九百万的话，有两个选择，一个是中环内的学区二房或者三房，主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万，六七百万的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点，后期从长期来看，势能更加足。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：你好，1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。

提问：曾叔你好，我是二套资质，第一套在杭州，打算继续持有，通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住，目前在嘉定工作，同时希望能保值和增值，学区的话因为目前还没有要孩子的计划，认为学区不太需要考虑。预算总价400-450，目前在关注南江桥（13号线金运路）板块、诸翟板块（九韵城、美邻苑）、南翔板块（靠近南翔站、陈翔公路站的地铁房），个人认为这些板块次新的电梯房，保值空间大一些。不知道目前的想法对不对，希望曾叔能指点一下，或者是否有其他板块推荐呢？

回答：你好，电梯房次新的确要好一些，你这个预算买不到太好的商品房，可以要考虑动迁房，不过因为你要自住，动迁房品质还是差了一点，建议你扩大范围，南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新、徐泾北城和华漕都可以考虑的。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，想请教。我在广州金雅苑有一套楼梯楼自住，对口滨江东小学，目前存款80万左右，有两个需求，一个是小孩上学，想换一个省一级小学，上班在海珠。另一个是投资。问题是：是不是把现在的房卖掉重新置换，如果要置换，置换到哪？如果不置换，这80万能用来投资到哪？

回答：你好。金雅苑还可以的，10号线在建，还有一定的利好，还可再持有一下。金雅苑如果已经还完贷款，则可5成，80子弹只能买个160w的产品，还是有点难找的。金雅苑是几居室的？大概能卖多少钱？需要计算下才好知道置换到哪里。

提问：你好，曾叔，请问现在的形势，不知投资房产还有空间吗？

回答：你好，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP10城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：曾叔您好，我们外地人在上海明年年中才能有资格购房，现金能凑150万左右(有购房记录算二套)。目前大概看了两个地方一个是闵行浦江那边八号线延伸线的闵瑞路、浦航路附近，还有就是松江泗泾附近，想问下这两个地方哪个更好一些。

回答：你好，看你在哪里上班，鲁汇那里更适合前滩溢出人群，泗泾主要是在徐家汇上班，这两个板块都不是领涨板块，但是都是比较适合刚需上车的自住需求。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔老师您好，请问上海周浦板块怎么样，适合买入吗？

回答：你好，周浦板块比较适合张江和前滩的溢出人群来作为自住考虑，板块没有什么重大规划，但是空地比较多，未来有建成大型高端居住社区的可能。

提问：曾叔，你好！想请教：1.之前您说的“不要为了买大虹桥而大虹桥”，具体是什么意思呢？2. 如果说一套房未来和大盘平均涨幅差不多，那是指它的升值速度有限？

回答：你好，曾叔的意思是，不要为了买房子而买房，所以要么自住，要么投资，先找到自己本源需求才行。不能因为大虹桥有利好就去买。大部分房子都和大盘涨幅差不多，不要追求暴击，抓住和合理时机迟到大盘平均涨幅也挺好。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：你好，尾盘一般有足够多的折扣，最好找到好的代理机构，这样可拿到最大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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