上海楼市:首付300w在上海可以购置哪些板块?值得收藏!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，目前想在上海买房，首付大概在300w，请问有没有推荐的板块和小区，谢谢！买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？

回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。

一是最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。

一种是吃区域能级提升，比较看好的板块，详见内部分享。

最近一段时间，因为新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价现在二手房很大部分都处于冷冻状态，所以你如果买的话，要耐心持有，上海有几类二手房投资需要警惕：

第一、没学区的老公房。

这类房子的最大优点就是：中环内，地段好；面积小，总价低，流动性好；没什么学区和品质溢价，稍微收拾下，租售比高。

这几年，老公房是市面上跌幅最大的产品类型。

并不是房子变老了，而是买家口味变了。现在认房又认贷，处女贷用过一次就得首付七成，尤其珍贵，还舍得把首房首贷用在区区两三百万的老房子上吗？

房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。

第二、没有地铁的郊区次新房。

地段越偏、价格越低的房子涨得最快，所以郊区次新房很受欢迎。

原来没地铁，可能过两年就拉了一条过来，三五年就造好了；原来配套差，比较落后，发展几年，商业、学校、医院都建起来了。

然而，前几年，上海市区每年可以向外推进1-2公里，路网一铺，商品房一造，配套一建，就起来了。

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提问：成哥好！请问你如何看待南通的房市？估计年后还会涨吗？我想卖掉佳期漫置换上海的房子，但又没有房票，所以一直没有出手，不知道是否应该继续观望还是先脱手明智？

回答：上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了。所以出手南通买上海，投资是非常正确的选择，没必要犹豫。

南通把能用来推高房价的利好和噱头都用完了，早就涨到高位了。

加上发展后劲不足，老龄化严重、高等教育不足、高端制造业缺乏、交通规划滞后，至于房价只能说是，长期看南通的房价是稳不住的。

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提问：成哥好，目前在上海，最近想买房，看了一些二手房，也看了一些新盘，有两个问题需要请教下您1 ：看了离嘉定新城地铁站需走两公里的风荷丽景尚城-西区，它虽然在嘉定新城中间，但毕竟离地铁两公里，从升值性考虑，和地铁旁边的二手房比起来，性价比是不是不好，还是两公里对于它升值影响不大？暂不考虑自住的方便性，仅仅从升值性考虑。2:由于预算有限，只能考虑350万左右的房子，目前.上海二手房价格在横盘或略跌，由于不是特别的刚需，是不是等明年年中或年底买房会更合算，还是刚需现在可以考虑出手打了？

回答：嘉定新城，距市中心25公里左右，属于中郊新城，地铁对于楼市的升值性，较为明显。所以风荷丽景尚城，距地铁站2公里，偏远了。嘉定新城有多个邻里中心，社区商业较多。所以，紧邻宝龙大型商业的优势，难抵距地铁2公里的劣势。嘉定新城地铁站周边，有很多次新房，部分品质不错，与新盘的品质 ，差不多。你所说的“便宜3000元”,这样的数据，很难做量化分析。如果此盘价格是市场价，只是比地铁次新房低3000元，那这属于市场机制下形成的正常价差。长线看来，应优先考虑买地铁次新房。从时机来看，要不是急性刚需可以等待。在等待的过程中，可以密切关注房源，尤其是个别笋盘，如果有低于市场价一成以上的急抛盘，也可就此入手。

提问：成哥好，请问万科只有9号楼还有朝南户型，是19楼，但离城际铁路较近，9在8号楼后，8号是离铁路30米最近，还有几套在九号后，离铁路远点，但是朝向是东西向的，怎么选呢？个人倾向9号的朝南户型。铁路和朝向，不知怎么选。想听听成哥的意见！

回答：国家规定铁路沿线两侧50米内为铁路用地，然而火车经过的时候动静特别大，500米以后对于一些敏感的人也能听得清清楚楚。即使是1000米,在夜晚还是听得很清楚的。

一般住习惯了就会适应的，如果确实对这个声音很敏感，就还是选择离铁路远一点的地方选择住址。而且如果是高层建筑的话，中间高度的噪音最大，低层和最高层要小一些。如果对噪音比较敏感的话建议选择离铁路选点的房子，从居住舒适度和未来保值能力来看，建议选择离铁路远点的房子。

一套房子的朝向一般是指客厅阳台或客厅窗户的朝向，从好到差的顺序依次是：

南北通透>东南>正南>西南>正东>正西>东北>西北>正北。

提问：成哥好，我是外地人，但孩子毕业在上海落户了，还没有结婚。我手里有600万，愿意以孩子的名义给他买套房，孩子在浦东内环中心上班，星叔建议一下买哪个地段的房子合适，买2室还是1室的呢？另外老家有2套房，总价值250万。

回答：你好，在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：

第一、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。

第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。

第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！

子弹600，有购房资格，买上海非常正确，没有任何问题，而且今年时机还不错。上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了，尽量买2室。具体投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：成哥好，请点评一下，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。

但不少人经常把投资重点搞反了，经常跑到一些城市不限购区去当接盘侠。因为没有房票，往往容易掉坑。对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？物以稀为贵，因为不稀缺，所以没多大价值。

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提问: 成哥好，山东日照的，目前有一套商品房价值80多，现在住的一套小产权房，有现金60，孩子在上海读大二，一开始想在日照投资一套商品房，经过再三考虑现想在上海附近花桥，太仓，嘉善等地投资一套商品房，不知道合适吧，如果合适的话在哪个位置买，具体哪个楼盘升值潜力大？是年前还是年后买合适？请赐教，谢谢！

回答：像花桥 太仓 嘉善这些城市都是环一线城市，环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。

环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

所以投资角度，坐标山东我更建议你破限买济南。如果一定要买环沪城市，花桥相比好一点，因为有轨交可以直达上海，太仓和嘉善都是伪环沪，通勤不方便，环沪价值就很难外溢到。

提问：成哥好请问想买房投资，应该如何配置资产？

回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：

第一套房，一定要先解决自住的问题。

第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。

第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。

在资产配置中特别重要的是：

1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。

2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。

3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益

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