上海楼市:一线城市不建议用二套资格,首付成本高,可抵押买入

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，本人大学毕业6年，15年首付三成在昆山城东开发区首创悦都入手1套89平小三房，目前价值150万，17年首付5层在合肥滨湖新区地铁口滨湖新地城入手63万81.5平朝北公寓，两套均在出租中。目前子弹30w，家庭月收入3w，今年下半年社保过5年有上海房票，有想入手松江区二手小三房想法，但目前问题： 上海二套房首付比例需要7层，已经出现价格上涨，且昆山房子还未套现，合肥公寓出手较难，这种情况该如何是好？有什么建议？谢谢。

回答：你好，一线城市不建议用二套资格，首付成本高，可抵押买入。不过你的核心问题还是目前手里资金30太少，而且是要买上海，唯一的办法就是想办法扩大资金流。根据你的资产来看，优先考虑出手公寓，公寓投资来说属于劣资资产，公寓即使出手困难，也要想办法尽快出，或者适当降价。还有一点是公寓即使出手，加上你手里的资金30，也不到100，作为二套资格想在上海买房，还是没有什么太多选择性，所以昆山房子也需要出手，扩大资金流，集合力来建仓上海，卖房建议把内部资料卖房科技树用上。上海作为大仓，对资金要求比较高，所以投资前必须把资金规划分配好，特别你这种情况，需要把买和卖时间衔接好，切莫着急，不然资金没到位出现断裂，买入风险还是很大的。所谓心急吃不了热豆腐，投资一定要在一个安全可控的范围内，目前你手里子弹30太少，只有先卖再买，安全投资放在第一位。

提问：曾叔好，请问上海这一波是否已到位？还能入手吗？

回答：你好，还只是小涨，为什么？因为以前的“大水漫灌”一次性涨到位，已经演变为“脉冲式”的涨法，一个行情45%的涨幅可能有2-3波的频次，每次5-25%的涨幅，中间停顿的过程就是给你上车的机会，所以能上车的还是抓紧吧，小阳春可能还有一波大的行情，将出现连续跳涨，且无房可买！

提问：曾叔好，想买一套总价550左右的房子，暂时出租，以后给父母住，需要近地铁，电梯房最好，否则只能多层的低楼层，小区环境还可以的。区域想在浦东，目前关注了三林，康桥周浦，张江，唐镇，川沙，北蔡这些区域。1想请问有没有推荐区域和楼盘？2考虑升值潜力比如洋泾和塘桥这种内环的老公房和中外环次新房推荐哪种？

回答：你好，550左右最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。

1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨得快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：曾叔您好，是买合肥政务区好？还是买滨湖新区好？谢谢！

回答：你好，我的建议，看重学区价值买政务区二手房，看重未来兑现买滨湖新区，因为政务区再过十年步入中老年；而滨湖新区再过十年刚好中年有钱一点，两者差距明显，时间在滨湖新区这边！虽然政务区有它的稀缺性，但是看未来，那个区域都有老的一天。提前预判，提前踩点，我们才能达到高点！合肥投资价值洼地及楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。

提问：你好，曾叔我问下哈，兰园7.5万的单价你觉得怎么样，其实小区、房子已经怎么样了，怕买了套住，房子都是挂了很久没人买的。

回答：你好，兰园主要是地段价值大，小区环境好，而且这种高单价的并非主流，刚需一般都买不起，所以成交来看不是很活跃。中长期看还有价值的。

提问：曾叔你好，昨晚我签合同交定金了，谢谢指导！我网上研究一阵子了，实地看房就两天 ，直接买了。家里人觉得这个过程太快了，买得太着急。但我觉得现在价格一直在涨，看好就不要太纠结

回答：你好，不客气的！机会总是留给果断的人，而完美主义就很容易错失了行情，在资金有限的情况下，这也想要，那也想要，这不好，那也不好。最后看了一轮又一轮下来，还是没有下定决心。房价继续涨，发现之前看的房子够不着了，最后无奈……具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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