上海楼市:建议收藏!现在是上车时机吗?有什么要注意的?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好，曾叔，准备买房，现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：你好，现在买房可以上车，有几点建议要谨记：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四线以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；8、具体详见内部分享。

提问：你好，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好。祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，曾叔，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，新上海人，可凑130-150万现金，有sfsd名额，目前上海有住房，请问曾叔老师：是用这些资金现在买房，还是先存起来再工作几年累积更多资金以后再买房？

回答：你好，上海房子在缓涨暗涨，现在可以入手，具体投资建议详见知识内部。现在通货膨胀率为15%，也就说，不管你有多少收入，只要你持有的是现金，每一年，你的财富都会贬值15%，所以你想要抵御通货膨胀的隐形税收，就必须把贬值的现金换成升值的资产，其实，现金的本质，就是一张纸，是我们人类拿来计数的一个工具而已。严格意义上来讲：现金不能算做财富，什么是真正的财富？就是可以让你的钱，不但不贬值，还不断增值的资产，才能叫财富。只要你没有把你的钱，换成会增值的资产，从经济学的角度来讲：你只能是一个穷人。在过去十几年，涨得最快的资产，创造几千几万亿财富的，主要是房地产市场。哪怕你把所有的钱，全部变成房子。

从2000年开始，持有十几年。你的收益是多少呢，大概18倍左右。我们可以将房产与现金，想象成二根铁轨。房产每年升值14%，其主要的动力是滥发现金，钞票变“糙”了。现金年年贬值，越来越没有购买力。这两根铁轨，一根往东，一根往西，选择“买房”或者“持币”的人，就像行走在二根轨道上面，越来越远。成为二个世界的人。这样的情况下，请问你是要成为“持房”还是“持币”的人呢？答案当然是持房。哪怕冲破头打破血，你也要跳到“持房”的这列火车上来。因为你知道，未来的差距会越来越远。你只有搭上房产快车，才能保护你的财富。所以职业房产投资客，正在尽力，将每一分现金都转换成房产，“落房为安”。

提问：你好，曾叔，请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好，这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。

回答：你好，首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题。10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津。首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质。

提问：你好，曾叔，感觉现在已经找不到好盘了，我要不要等几年再买？现利率又高我算了下利息划不来。

回答：你好，等几年一放水，房价肯定是再往上走，你又买不起。大多数的时候，是我们的能力还匹配不了我们的需求，才导致我们买不起房。如果我们把起点放低些，先从外环买起，然后在慢慢跳到环内，我想应该不是什么难事，但想着从五环直接跳到三环甚至是二环，那几乎是不可能了。所以，本质上并不是你买不起房，而是你买不起自己想要的房。

提问：你好，曾叔，请问上海七宝与浦锦哪里更有潜力？谢谢。

回答：你好，七宝板块从学区上强于浦江镇，不管是七宝外国语还是七宝实验小学，都是闵行的名校。而且从生活配套上来说，闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧，不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄，而且七宝在航道下面，的确是有些吵闹的。就发展潜力来看，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，还有整体较新的优势，应该发展机会更大一些。上海投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好！请问房价那么高，谁还买得起房。一套80万元的房产，至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，会导致购买力越弱，消费越少，您觉得对吗？

回答：你好，这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80 万元房款时，必然有另外一个人，收入了80 万元。二者严格相等，丝毫不少。当有一人丧失80 万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。

将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80 万元入账。其中10 万元建筑工人工资，10 万元建材原料，10 万元广告营销策划， 10 万元金融融资收入，10 万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。当小白领掏钱80 万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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