上海楼市:买二手房还是靠时间换发展买一手房?建议看看!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，本人福建宁德人，在上海重固镇有一套89坪的房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，不温不火的，最近手头也紧，欠了点钱，而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 都要一万八，现在出手置换还是？买二手房还是靠时间换发展买一手房？或者有什么别的建议！

回答：你好，上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市，目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：1.zf去库存目前走到了三四线2.整体货币放shui通胀的外溢效果3.三四线的棚改拆迁推动。

但这些城市简单来说会有两个大的问题：1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是最大的，不要轻易放弃。上海买房价值高的板块及楼盘分享，具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好，请问感觉上海目前的发展己停滞，深圳发展很快己远远超过上海了吗？

回答：你好，没有觉得深圳的房价比上海贵，上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。另一个是深圳有很多房子面积，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。上海有自己的问题，因为人口流入和严格的政策管控，还有就是更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上。地位不是人们的评论，而是要靠数据说话的，比如gdp总量人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等。

上海未来可能就是中国的纽约，深圳就是未来中国的硅谷。上海有独有的国家的支持。上海的金融中心，科创中心的定位有了之后，上海的发展也不会很差。深圳有比较灵活的市场创新机制，人口流入，是深圳上涨的根本逻辑。如果更长的时间之后，比如20年、30年 ，而且行政范围扩容，比如将东莞和惠州并购掉，则总量也可能超上海。估计未来十年，都会保持在基本差不多的水平。

提问：曾叔，你好。本人坐标上海浦东，在北蔡同一小区有两套房，由于小区房龄20年了，即使在地铁口也基本不涨。现在想卖一套，大概能卖700w，再贴点手头的钱，贷款换个1300，1400左右的房，月还3w可接受。想兼顾投资和自住，跟上通货膨胀步伐。很久没关注房市，现在是买房时机吗？看了下稍微靠近江边，苏州河边的都十多万，哪里比较值得重点看，前景好一点。比如你的贴说尽量选择有商业开发前景的，110平三房的。

回答：你好，趁现在上海静淡市，正好做置换。上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。二套资格首付比例太高，看能不能开发老人票，做接力贷，或者全款抵押买入，找垫资公司配合，相当于首付3成。上海总价1000+次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。具体再结合你的生活工作半径圈子买入。上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。

提问：请问曾叔，请问买动迁安置房有什利弊，谢谢，请曾叔分析一下。

回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。3、具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，您好。请问阳逻东原朗阅值得入手吗？帮我分析一下？

回答：你好，武汉的阳逻开发区距离武汉主城30多公里，与主城区割裂。 阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。 很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。 大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。 但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。 阳逻就属于这一类。 同样的单价，汉口北 武湖是更好的选择。 武汉限购很好破，能力踮踮脚，买主城区吧。

提问：曾叔你好，咨询一下大虹桥板块华新镇在没有明确交通利好的情况下值得考虑投资吗？华新徐泾以北10分钟开车可以到国家会展中心。

回答：你好，华新其实是大虹桥总部基地最多的地方，很多人都忽视了，中国几大物流企业总部都在华新。S26公路是沪上西部一条省际高速公路，而新建的S26公路入城段，西接已经通车的S26公路，东接嘉闵高架北翟路立交，途经青浦区华新镇、徐泾镇和闵行区华漕镇、新虹街道，全长约7公里。建成后会拉近总部密集区和虹桥商务区的距离。西虹桥区域内有一个狭长条在西北角，就是指华新。华新的二手房价格与青浦新城价格持平，甚至略高。华新镇也是处在发展之中，目前看来学校资源，医疗资源还存在一定的短板，但是伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善。对于准备置业大虹桥或者在大虹桥上班的朋友们来说，去华新镇买房是一个非常不错的选择。上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，现在一些城市房租在下跌，但房价反而在上涨，是楼市泡沫要出现了吗？

回答：你好，房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。总而言之：房价短期是由资本和金融杠杆决定的，但是房租的波动却并不是房价决定，而是由收入决定！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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