二手房买卖中定金、违约金和升值损失的关系

主持人：各位观众大家好!欢迎来到本期律师直播间，我是主持人解答，本期栏目的主题是：“二手房买卖中的定金、违约金和升值损失的关系问题”，二手房买卖一但发生纠纷，就面临着定金责任，违约赔偿及房屋升值的赔偿问题。今天，我们有幸请到著名房产律师靳双权先生，围绕二手房交易中的这些问题，回答相关的法律问题，有请靳律师!靳律师，您好!

靳双权律师：你好。

主持人：这是啊如果说我想买个房我已经交完钱了但是后来我突然间就不想买了，这种情况我可以要求卖方给我退吗?

靳双权律师：这种情况就是为了方违约了，一般适用定金法则，如果你买房不想买啦，你要丧失定金，如果卖方不想卖了要双倍退定金，但是在实践当中啊，如果你要想把房子要回来，很多买方他是有一些技巧的，比如说我签了买卖合同付了定金以后，你的定金那就是正式合同还没签呢，然后你可以跟卖方再去协商合同的内容，在协商的过程当中，如果内容没有达成一致，这个不能视为一方的原因，视为双方就内容没有磋商成功，这种情况呢，定金就要如数返还，也不要扣定金也不要双倍退定金，所以买房就抓住了这一点，就跟你恶意磋商!签我还是有签的，但是你拿过来买卖合同以后，我说这条款不符合我要求，那条款不符合我的要求，反正总之你怎么改都不符合我的要求，这样就没有办法达成一致，所以他有可能把定金要回来。

主持人：如果我签订房屋合同买房，这个时候啊卖方突然对我说他不卖了，合同约定了定金和违约金，那么这个时候两者能同时适用吗?

靳双权律师：是不是能同时适用，要看定金的性质，定金它还分为三种，第一种的叫定约定金;就说我现在看上你房子了我先付十万块钱把房子定下来，这么明天就去签正式合同，这就订约定金;第二种情况就履约定金，就是咱们签正式买卖合同中还有一条，合同签了，你先付我50万定金，然后多长时间再付首付，这个定金实际上就是已经签了正式买卖合同了，这叫履约定金;还有第三种情况叫解约定金，就是说合同中还有一条，说你付50万，但是如果说你不卖了，你可以解约，但是你要双倍退50万，如果你要不买了，这50万没收，这种就是以不要定金或者双倍退定金为条件为代价解除合同的，如果这样约定，就叫就叫解约定金。如果说履约定金或者解约定金，和违约金都同时约定的，如果给你造成损失很大的情况下，可以同时适用。

主持人：那么如果说房屋升值高于违约金，我能不能要求赔偿升值的这一部分吗?

靳双权律师：这当然可以了，实践当中这个问题是常见的，就是说我签了买卖合同以后，签合同的时候房价300万，但是现在履行过程当中，比如说履行了个半年已经涨成了400万，涨成400万以后卖方突然不想卖了，那我说就算了，我就不买了，但是如果合同约定了10%的违约金是30万，但是升值已经升了100万了，那约定的这个违约金也无法弥补我的损失，那么按照法律规定呢，给你造成的损失高于违约金的，你可以要求按照实际损失赔偿。

主持人：那卖方如果说房子我不卖了，赔偿你20%的赔偿金呢?

靳双权律师：这个就是说双方签了买卖合同以后，合同中说了一方违约要赔偿另一方20%的违约金，但是并不意味着你卖方就有解除权，卖方以付20%违约金就可以单方解除合同，这种说法是不成立的，就是说卖方你你违约了，买方有选择权，买方可以说你既然不卖了，那我也不要了，你赔偿我20%吧，买方也可以选择说，违约金我不要，我就要房子，这是法律也能支持把房子买下来，卖方没有这个选择权。

主持人：那房屋的升值的数额怎么确认呢?

靳双权律师：这个房屋升值啊，一般需要评估，法院会委托社会上的这种规模比较大的评估机构，对房屋的现价进行评估，评估他的价格到底是多少，然后来解决赔偿你损失的问题。

主持人：那评估的价格会不会比市场价格要低呢?

靳双权律师：这就是我们普通老百姓的一个误区，总是认为评估价比市场价低，实际上也是很多中介的误导，他们为什么会产生这种误导呢?中介他们接触最多的是贷款，你想要向银行贷300万，银行说了要向你贷款300万，涉及到我给你贷几成，那我需要对你房子的价值进行评估，评估完了之后我们根据评估的价值来决定我贷你多少钱，不能你们两个人说了多少钱就是多少钱，银行找的这个评估公司呢，是为银行服务的，如果评估的价格太高，将来如果市场变了，买方不还贷了，那银行要把这个房子拍卖，然后及时地把钱收回来，但如果你评估的价格太高，以很高的价格你卖不出去，所以银行为了保护自身的权益，他的评估公司的评估价一般比市场价要低20%，这就是咱们中介经常遇到的，所以就说这个评估价一般比市场价要低，但如果打官司的过程当中，法院找的这个评估机构，他这个评估结果，就符合市场价了，就不是比市场价低。

主持人：评估机构怎么评估的呢?

靳双权律师：他们评估机构呢一般有两种方法，第一种呢叫市场比较法;第二种呢叫成本核算方法。市场比较法呢就是说这个评估公司到你这个小区的周边的中介去调查一下，最近成交的有多少套，然后和我评估的这个标的户型一样的，或者说楼层一样的朝向一样的，成交价是多少，通过市场上的一些调研，甚至可以到建委去看一下他们成交的价格进行调研，但市建委的那个价格一般不是特别可观，还可以通过网上的一些成交记录上来进行查询，然后通过大量的数据来分析，在你们成交，或者发生争议的时候，这个市场价到底是多少，先算出单价然后再乘以你的面积，得出这个市场价;第二种叫成本核算方法，成本核算方法就是说，我算一下开发商现在要在这里建房子，拿地是多少钱，拿到地以后，建筑公司要在这里建房子，这个成本投入是多少，包括这个人员的劳务的成本，还有需要交纳多少税收的成本，就是说各种的成本加起来以后，得出这个房子建起来，装修好了，卖给你，需要多少钱。一般来说，这个成本核算法和市场比较法的评估结果差异不会太大，就是这两种方式。

主持人：非常感谢靳律师的宝贵时间，我们下期再见!