天津中原地产独家— 七评天津土地新政,地产二十年变局惊现

日前，天津滨海新区发布城市更新试点工作指导意见，首批试点范围涉及经开区东区、高新区、杭州道街、胡家园街、大沽街。

意见明确指出，鼓励引入社会资本，通过将原工业、仓储用地变性为商住经营性用地或M0新型产业用地等方式，实现存量土地的盘活。

天津中原研究院认为，《意见》的发布，标志着滨海新区开发重点回归核心区，城市更新必将释放更多土地资源，土地市场也将出现新的变局。

一评：出台背景

本指导意见所指“城市更新”是指基于城市产业升级、土地节约集约利用、环境改善、设施优化、空间品质提升等原因，对城市建成区进行拆除重建、综合整治或两者兼顾的规划建设活动。

天津中原研究院认为，基于地方财政压力以及近年来城投债高企，财政部对于地方隐性债务高度警惕并严格审查，前些年发改委鼓励的大规模ppp作为经济拉动手段在地方财政困难以及土地市场冷暖不均的当下陷入两难境地。从部分国内产城开发标杆企业财报看，应付账款拖欠，现金流紧张成为普遍现象。

而地方城投企业也频频遭遇整理土地过程漫长、收储成本不确定，土地市场下行等几大难题。以天津城区近年来推地来看，部分地块亦存在政府不能低于整理成本出让和开发商算不过账的僵局。

故此，城市已建成区的更新需要找到新路径、新办法。

二评：试点类型和范围

将滨海新区范围内（含管辖的开发区飞地）的旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等四类区域纳入城市更新范围。将经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、杭州道街（洋货市场周边）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）纳入试点范围。根据经济发展需求，经区政府批准，可扩大试点范围。

天津中原研究院认为选择四类区域的背景如下：

旧工业园区在制造业为主要产业天津的各片区大量存在，除少量依然在营，大部分已经空置或转为商办业态。用途已经与原有土地性质不符。

旧城区则存在改造项目规模大小不一，密度较高，内部协调安置利益复杂，收储整理难度较大的特点。

轨道交通周边和海河两侧在滨海属于未来城市的颜值界面，但当下环境颇为凋敝，特别是海河沿岸多为仓储物流企业使用。

从未来更新项目的区域分布来看，开发区东区主要集中在五大街以北的原生产区，近年来，在历经国内外产业调整和金融危机后，部分厂区已经空置或改变用途 ，而此区域的综合投资成本以及投资强度要求也与新增制造业不匹配。

另一方面五大街以南的原生活区已无开发空间，因此泰达的扩容和更新是城市发展的必然选择。

高新区华苑片区的发展路径也面临着退二进三，特别是环外海泰片区将演变为商、住、产、办、学、研的综合功能城市。

杭州道、胡家园、大沽在近十年的滨海新区整合中属于城市更新几乎停滞的片区，老、破、散、乱，城乡、产业、化工、专业市场并存，人口老化、低端，成为城市更新的难点、痛点。

天津中原研究院认为，滨海新区曾经并依然是天津发展的增长极，城市更新是未来滨海发展的新机遇，不排除未来试点有望扩展到更多区域甚至主城区。

三评：放权与尊重市场

各管委会和街镇负责城市更新的工作，优化用地结构，实施项目全程监管。

市场运作、利益共享

引入市场力量和社会资本，发挥市场在更新项目中的关键性作用。平衡市场主体、土地原权利人、政府三方利益，实现多方主体共赢。

坚持产业第一，落实片区产业定位，增加新型产业空间供给，实现产业转型和有序升级。加强城市载体功能，完善公共设施配套，实现产城融合发展。

落实以人为本、生态宜居的发展理念，打造宜居宜业宜游的居住环境。筑牢区域生态基底，坚持生态优先，实现人与自然融合发展。

天津中原研究院认为：只有权力下放、属地化管理才能因地制宜的制定更高效的更适宜区域发展的项目改造方案。引入市场力量，兼顾产权人的利益，避免了历史上百万收地，千万卖地的矛盾，同时尊重市场、减少主官意志，也是更加务实的表现。

关于产城融合、以人为本，中原则认为商、办、文、旅、住皆为产业，一定要尊重企业，未来是现金为王的时代，政府万勿画饼提预期，企业当下盈利方是根本。

四评：定制式规划

各开发区管委会（街镇）通过 “协商式规划”等规划创新手段，激发社会参与积极性。

城市更新范围内绿地率比更新前至少提升10%，设置集中公园绿地、口袋公园、城市绿道等方式构建蓝绿交织的绿地系统。

居住用地生活圈配套标准不得低于《城市居住区规划设计标准》要求，城市更新范围内新建住宅建筑日照标准不低于大寒日1h。

城市更新单元涉及产业用地的，产业用地计容总建筑规模相比更新前至少提高20%，鼓励产业用地在满足环保、城市安全的前提下与其它用地混合使用，实现产城融合发展。

中原认为会出现更多微更新、微开发、微改造，对于原土地方将会享受到城市发展的红利，而中小型开发商、建筑商、运营商或将增添新的业务赛道

五评：实施标准与准入

1、城市更新涉及产业用地的，实施主体应编制完整的产业策划方案，且产业类型应符合滨海新区鼓励发展产业类型；

2、城市更新涉及居住用地的，实施主体应提供满足标准要求的生活圈配套设施；

3、城市更新涉及生态用地的，实施主体应提供高标准的绿色生态空间,且以公共开放空间为主。

由政府主导组织实施城市更新的，指定国有平台公司引入社会资本作为实施主体；由市场主导组织实施城市更新的，需由土地权利人通过政府提供的土地有形市场采取公开方式选取实施主体。上述两种模式均应通过比选自持产业用地比例、无偿移交公益设施规模、人才住房比例等内容选取实施主体。市规划资源局滨海分局负责对实施主体选取条件审核后，上报区人民政府审定。

天津中原研究院认为：城市更新亦有标准和门槛，投资方也切勿视作是短平快的变现项目，先谋后定、研究透彻、策划精准方为上策。产业项目应充分考虑天津四十年来产业之大变局，办公产品的开发应极为慎重，而适合中小私营企业的微生产、微监测、微仓储的新兴细分产业产品则有着一定的空间。

六评：出让与价格

城市更新单元规划报经区政府批准后，符合划拨条件的以划拨方式供地；涉及经营性土地的，由实施主体为土地受让方与规自新区分局签订出让合同或补充合同。可将更新项目周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等不具备独立开发条件的土地一并纳入供地范围，合并开发。

原工业、仓储用地更新为居住、商业等经营性用地的，应按照新土地使用条件下土地评估地价与原土地使用条件下土地评估地价差额的50%补交土地出让金；原工业、仓储用地更新为M0的，按照《关于支持新型产业用地高效复合利用暂行办法》有关规定执行；原居住、商业等经营性用地为主进行城市更新的，应按照新土地使用条件下土地评估地价的25%补交土地出让金。地下空间为经营性用途的，按照土地评估地价的10%计算土地出让金。由实施主体代建并无偿移交政府部分的土地不计算土地出让金。

天津中原研究院认为，出让和价格是更新项目的关键，从中原历年参与城市更新项目的案例来看，很多项目在收储转挂牌的环节都出现野蛮人介入问题，与政府部门签订合同避免了这一难点。

有利可图是更新投资的出发点，高于公开市场拿地的利润率是达成投资的催化剂。说到底，城市更新是一门生意，令到地主方守得云开见日出、令到投资人减少顾虑，令到政府快速获利，财散人聚方为生意之本。

七评：创新与容错

城市更新项目所发生的土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物的拆迁补偿、过渡期安置费、货币补偿费等）、还迁安置房建设成本可作为可售物业计算土地增值税增值额的直接成本扣除项目及增值税销项税额抵减项目；还迁安置房按非经营性配套公建计算有关税费；土地交易契税以实际缴纳的土地出让金为缴纳基数。

为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给于表扬和奖励。

天津中原研究院认为：本次意见财税之创新颇有亮点，将一级整理成本与二级开发税费相结合，力促企业盈利值得点赞，后期示范效应更是重要。

本地自赵晋事件后，城建规划审批趋严，与南方城市法无禁止皆可为形成鲜明对比，为市场松绑、为干部发放金牌的行为值得喝彩。

更新项目过往以周期长、不可预见风险高等因素令到很多非国有企业视作为禁区，只少数民营企业在政企基础好的区域试水，希望本次意见不仅为天津滨海，也为天津的城市焕新、企业发展提供新的动力和希望。