上海楼市:怎样才能选到未来5-10年涨幅大的房子?看完你就明

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，请问如何怎样才能选到未来5-10年涨幅大的房子？哪种地段价值更大？

回答：买房这件事情上，首先要计算首付，根据首付再来计划可以买什么样的房子，对应哪些地段和产品，一步步细化。买房，核心只看房屋的合理价值；地段，只是房屋价值的其中一个因素，并且这个因素并不是一成不变的。以城郊结合部为例：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。1.城郊结合部的“买点”并不是长期存在的，2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；3.城郊结合部的买点归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。

提问：曾叔，你好，我有一套房子在犹豫要不要卖掉，卖房的钱想放到其他投资渠道。这套房有机场联络线的规划利好，张江科学城站，隔个三百米吧。不过这条线要到2024年才通车。一般地铁通车房价会增值多大的幅度？值得拿着吗？谢谢！

回答：你好，不要卖掉，张江科学城站那里的潜力很大，我看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。未来张江会成为浦东房价的一极。如果你其他渠道没有每年稳定在8%以上的收益率的话，压根就被考虑换仓。就算一定要卖房，也等到今年底再说，2021上海会有小涨行情。

提问：曾叔，你好，坐标上海，总价300-400万，2012年后建成的、希望品质好些，你可否推荐几个值得投资的小区？

回答：你好，这个预算估计只能在近郊板块选择了，建议考虑外环附近，比如大虹桥及其辐射区、三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。还有更多的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，御景壹号，新天半山，天墅这几个大概400左右的自住加考虑10年以上投资，您推荐哪里？

回答：你好。御景壹号，江景好，延江的房子稀缺，没问题；新天半山，依山傍水，自住不错，但投资不是很好的选择；天墅在同和这边，片区价值一般；如果选的话，首选江景好的，次选新天半山。就按你这个顺序选吧。

提问：曾叔，你好，名下有一套房有六十万贷款，贷二十年已还7年。手头有一百万现金，想不让钱贬值，再买一套张家港的房子合适吗？因为现在房子的价格都很高，是否把我这套卖掉了重新买个大的？

回答：你好，下一轮先涨的机会大概的是上海，所以如果有条件的话，优先考虑在上海买，置换也是可以的。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，我们夫妻非京籍，有购房资格。我看甘露园南里房屋产权显示是央产房。这种产权能不能买？如果买的话需要注意些什么？另外买完，我的小孩4岁，将来可以在附近上公立学校吗？谢谢！

回答：你好，北京的央产房有一道手续。 在交易之前，必须办理上市手续，才可以交易。 因为本身属于体制内资产，上市了，才是你的，你才可以卖。 上市后买卖和正常商品房一样，可以按揭可以公积金贷款。理论上可以，但会有排位顺序，具体可以问问附近学校政策。

提问：曾叔，你好，总预算400万，想在深圳淘一淘，你有推荐吗？谢谢！

回答：你好，宝中前海已经涨上去了，未来的冲劲不足。继续考虑一下宝安，龙华，福田和罗湖的二梯队三梯队的房子，比如观澜，沙井，皇岗，梅林，民治，上塘等。

提问：曾叔，你好，徐泾的生活配套目前算欠缺吗？万科天空之城四期值得期待吗？大虹桥或前滩近期还有哪些即将开的盘吗？谢谢！

回答：你好，万科4期要比三期好，徐泾的生活设施目前还是比较缺乏的，我自己每次到徐泾去收租，连找个肯德基吃饭的地方都非常困难。买徐泾未来的潜力规划要放眼到5年以后，万科天空之城的商业体建成之后会有所改善，但是万科商业体只有8万方不算特别多，徐泾的发展可能还要慢慢注入更多资源。关注一下徐泾的瑞安项目。前滩今年应该会有尚峰。

提问：曾叔，你好，如果一个城市有很多中心和副中心，我们选择这个城市投资的时候应该如何选择，如何把握方向？

回答：你好，多中心城市的形成跟这两个因素有关：一个是规划，比如像平原型的城市就明显是规划引导第二个是跟地形有关，比如方深圳它之所以很难形成一个单中心，一个很重要的原因是它的土地被分割，被山和水分割开了，是一个带状的，它只能朝着带状的空地向西不断的发展，向南是海洋和香港，向东向北都没有地方，所以深圳就不断地向西发展。所以如果要投资多中心城市，要关注它的规划以及它的空间地形。zf想要哪个地方成为中心，它就会大量的投入资金，这个地方就会迅速的崛起。假设它崛起的速度没那么快，但是在长周期内，很可能有会某种机缘让他进一步崛起，比如说我们的郑东新区，过去认为是一个“鬼城”，今天看来它已经崛起，包括滨湖新区都有这样的质疑。

此外，要关注这个城市它可能向哪里发展。比如说成都龙泉山以东到底怎么样，可能还有待观察；郑州黄河以北能不能发展，这些东西都是跟它的地形息息相关的。我们选的就是方向，而这个方向就是它的未来。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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