上海楼市:这个地区房产是否有升值空间?还有哪些城市适合投资?

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提问：曾叔，您好。坐标上海，夫妻二人上海户籍，在上海有两套房和一套商铺。一套是位于宝山顾村，另有一套在顾村的洋房，商铺98平，目前砸手里，租不出去。有重庆蔡家1套，昆山1套。安徽滁州全椒县高铁站附近一套（跌几万）。目前上海金地已抵押360万，商铺的首付全是信用贷200万，共计贷款600万左右，月还款近5万，压力较大，夫妻收入税后一年100万左右。想问曾叔: 1.以上资产是否需要重新配置，如何配置？2.顾村板块大环境涨幅怎样？是否建议继续持有？3.商铺目前租不出去，是否要低价卖出？4.重庆蔡家板块未来是否有空间？5.目前在交成都社保，已满一年，还剩一年就有房票了，准备把昆山卖出投资天府新区，成都天府新区未来还有多少空间？6.安徽滁州全椒高铁站环南京概念，这个地区房产是否有升值空间？还有哪些城市适合投资？

回答：你好，你的资产很多，但也有部分踏空，目前负债率偏高，是需要重新整合和优化资产配置的。首先说说你的劣质资产：一是商铺，二是滁州高铁房，这2个最没有价值，反而商铺把你的负债率拉太高，而升值能力又太弱。公寓和商铺我一直是不看好的，后期交易税费高，如果想赚租子，还不如老老实实把钱存银行赚利息更省心，投资我只买优质地段纯住宅。另外滁州所谓环南京概念，完全割韭菜，城市能级本身就非常低，一个高铁拉不起来，所以我建议这2个标的全部出手。顾村继续持有，还有上涨空间，重庆蔡家稍微偏了点，但毕竟刚买，继续守长线，昆山没必要动，继续持有，不住的全部出租，降低月供压力。成都非常不错，我比较看好。成都房价扁平，天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，没必要再去了。优先主城区吧。建议在成熟商圈附近找次新房，具体价值高的板块详见内部分享。

最后还有一个建议：如果还有上海房票和多余资金，或者出手昆山填补资金，长三角看大的还是上海，昆山只是环沪城市，启动周期还是得先看上海，后期建议上海可以再买一套住宅。

提问：曾叔，你好，请问上海历史上有没有老大楼的拆迁啊？

回答：你好，除非是市政动迁，比如造高架和地铁、绿地这种，否则不会动的。新里、旧里都没弄完呢。

提问：曾叔，你好，上海外环内，600万以内的次新房，你建议哪些区域比较好？如果考虑学区，哪些区域比较好？

回答：你好，外环内600万想带学区的次新，基本不太可能的，建议次新和学区选一个，要么是居住比较好的区域，带一个不是菜小的学区，要么是一二梯队的二房。具体怎么选，需要结合你的家庭户口结构、学区强度、预算弹性、通勤要求来综合判断。

提问：曾叔，你好，请问现手头有200万现金，上海户籍，有贷款记录，夫妻都在嘉定新城工作。想置换二套房，可以买江桥吗？如果江桥，哪个小区比较好？还是买嘉定新城？

回答：你好，200万可以买江桥了，不过江桥有航道，略吵，我自己那边有房子，不过是投资，所以不介意的，你如果是自住，要有心理准备。我偏向于在万达周边找，大部分是动迁房，商品房只有万达一个，需要用心淘一淘，具体细节到我的圈子里查看分享文章。

提问：您好曾叔，请问本人自由职业，全日制本科学历，刚过44岁，可以入户深圳吗？入户一般需要多长时间？应该如何办理手续？没有贷款买深房可以几成按揭？谢谢解答！

回答：你好，全日制本科45周岁以内都可以快速入户深圳，几个月就可以办好，只要你们提供入户资料。夫妻任何一方无房贷记录，可以做成三成，否则为五成。名下两套按揭禁贷。

提问：曾叔，你好！刚才问题没有说完，中介说换房可以先买有卖6个月周期够用，这样做很危险吗？

回答：你好，一般建议先买后卖，目前的市场，有利于买方。多看房，多比较，与中介打好关系，锁定片区，遇到笋盘，果断出手就对了。但是合同上需要协商好交易周期，最好先把合同所有条款，改成利好你方，给自己留足缓冲时间。

提问：曾叔，你好，请问上海新房交房后一般多久能拿到房产证？是不是房产证一办下来就能办经营贷，有3个月的限制么？

回答：你好，这个不好说的呀，有的开发商无良，大产证搞不出来拖个几年也有可能。大开发商，一般3个月到半年吧。很多产品有新产证的限制，也有公司一年内不能办的限制。很少有人用新房玩这个套路的。这个问题超纲了，后面不展开了，具体详见内部分享。

提问：曾叔你好，手里只有100w闲钱，目前还是首房首贷，想今年在上海购置一套老破小用来出租，有地段推荐吗？徐汇能考虑吗？谢谢！

回答：你好，别买老破小，不带学区的老破小涨幅差。考虑外环和郊环间的潜力副中心辐射区，尽量在东西两侧找，大虹桥、张江辐射区。

提问：你好，曾叔，新手提问，请问如果上海对标的是东京，未来临港会成为日本的横滨吗？

回答：你好，横滨是工业为主，和临港金融+高端制造定位不完全一样。临港起势看政策，临港能拿到多少自贸区金融政策，目前的政策来看，临港没戏。我从不看好临港，除非给个真正大利好，问再多也是白问。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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