上海楼市:小房子买在哪里?市区老破小还是郊区?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔您好，目前我在上海有两套房子，一套莘庄地铁口03年的两房，价值700万无贷款目前出租，另外一套徐家汇学区房自住，98年塔楼两房，价值800万有200万贷款，近五六年都会住学区房，不会用到莘庄房子。手里有现金80万，为让财产增值，我目前有几个方案，麻烦星叔提建议：1.将莘庄房子置换，买入900左右房子。但是买在哪里呢？大虹桥？张江？还是内环？2，现有两套房子不动，莘庄房子抵押，办离婚用抵押款再买一套200-300万左右小房子。同样的问题，小房子买在哪里？市区老破小还是郊区？

回答：你好，在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：第一、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！所以投资我倾向于方案二，截断抵押融资，然后作为下一套首付继续买入。一线城市房子好比就是一只会下金蛋的鹅，我们可以吃蛋，但绝不能杀鹅。不过总价200-300万在上海买是买不到什么好房了，对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，我在上海的公积金社保2020.12才满5年，也在那个时候才能买房，预测那个时候上海房价会涨么？首套房首付有100万 ，建议买什么地方呢？目前自己的首选地是嘉定区 ，有什么推荐的或者建议吗？

回答：你好，热点板块和学区房会涨上去，一些没有没地铁的板块应该还不会动。你预算有限，就买嘉定，看看嘉定新城和安亭、江桥吧！

提问：曾叔您好。在上海闵行区上海交通大学（闵行校区）也靠近紫竹科学园区。现在子弹150。最近打算在这附近买房，主要是自主。目前个人纠结的地方有：1. 不确定这片的二手房市场未来半年，是涨还是跌。房子入手后，未来5-10年后升职的空间有多大。2. 我和媳妇都倾向于在交大附近买，一是学区的问题解决了。二是靠近交大，交大的资源很方便。我本人也喜欢跑步，去图书馆。三是我们都在附近上班。整体环境特别宜居，至少对我们两个来说，住着非常舒服。也可能是在这片待的时间太长了（5年了）。但是又想买个房子新一点80-90的，然而子弹又不够。

回答： 你好，从你的综合情况来看，就考虑紫竹好了。买房子么，特别是你这种自住房，自己喜欢最好，而且学区又可以解决掉，正好一举两得，不要太犹豫了。还是建议买次新房。子弹不够，如果收入够的话，看看能不能多放点杠杆，对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，您好，目前广州有一套，月供九千多。手里子弹三百个，一直喜欢上海，打算硬破限购买入，九亭两房这样，长持加出租。由于硬破限购，可能需要一次性付款，还想留足两年房贷。请问上海动迁房可以买吗？有些二手税费特别高，满五唯一是不是能避税？这样安排是否妥当，请您给点建议。

回答：你好，你的信息不是很足，如果是总价300，硬破的价格也不低，成本那么高就没意思了。动迁房可以买，免上家税费，你的契税不免的。总觉得你这么操作成本不低，对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔！你好！请问这几年叠墅异势突起！我想问一下，上海北京叠墅流行背后的原因是什么？这个问题可能比较蠢，谢谢大佬！

回答：你好，其实我没有觉得叠墅异军突起啊，反而是大平层卖得越来越好。应该说这几年定位改善需求的大平层改善需求越来越强，因为房价不涨了，大家的钱都用该享受生活了，房产的消费属性压过居住属性。

提问：曾叔，你好。请问宝山大场上大板块的教育资源怎么样？

回答：你好，上大板块有经纬实验学校，上海大学附属学校，这两个都是九年一贯制，还有个新开的行知外国语，都比较一般。 大场有2个世外去年刚托管的，一个大华实验学校，一个中环实验，新学校，有待观察。

提问：曾叔，你好，请问老破大的流动性安全性不如地铁次新和老破小吗？

回答：你好，我们买老破小，其实完整的说法应该是城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定【前提不溢价】。而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，建议可以一步到位。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。