“伪千亿”正荣地产:高息举债,孤注二三线城市,收益乏力

近年来，以激进大胆著称的“闽系房企”已有福晟、泰禾先后陷入危机，前车之鉴下，另一家典型的“闽系房企”正荣地产，由于高频发债融资，高杠杆、低权益比快速突进而被业界关注。

据公开资料显示，正荣地产1998年成立于福建，2016年将总部迁至上海加速扩张，并于2018年成功挂牌港交所上市，也是在这一年，正荣地产实现全口径销售额1080亿元，跨入千亿房企阵营。

但是，步入千亿阵营后，正荣地产营收出现放缓，经营性现金流持续恶化，诸多问题开始不断浮出水面。

高息发债频繁

无异于饮鸠止渴

进入2020年以来，正荣地产一直在“借新还旧”，通过频繁发债偿还现有债务。

据搜狐焦点截至12月25日统计，正荣这一年共发行6笔美元债、1笔人民币债，融资金额已经超过100亿人民币的规模。

（制表：搜狐焦点，数据：正荣公告） 

从数据来看，正荣不仅发债频繁，这些“借新还旧”债券的利息还普遍较高。

克而瑞数据显示，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。相较而言，正荣发债的年息最高达8.35%，在行业中属于高位。在业界看来，高企的融资成本，一定程度上说明，资本市场对正荣地产的风险定价偏高。

此外，截至12月15日，正荣地产合并范围内的存续债券及资产支持证券规模为95.52亿元。其中，正荣地产本部资产支持证券规模为61.02亿元，公司债规模为34.5亿元。

债券募集说明书还披露，正荣地产近三年的有息负债分别为420.6亿元、442.6亿元和439.7亿元，总计已超过1302.9亿元。

这意味着，预计未来几年内，正荣地产的有息负债仍将保持较高水平。业内人士指出，有息负债居高不下，无异于饮鸠止渴，将导致财务费用的持续增长，进而吞噬公司的经营利润。

拿地策略激进

重仓二三线城市

遗憾的是，正荣地产警惕性不足，激进的步伐仍在继续，尤其在土地市场上频频出手，拿地毫不手软。

财报披露，2019年，正荣地产新增41宗土储，新增土储权益比为73%。从当年度新增土储分布来看，85%位于二线城市，15%位于三线城市。

由于二线城市的地价本身偏高，这一年，正荣地产的拿地平均单价也随之攀升至8000元/