楼市分析:二线城市没有地段价格差是为什么?上海房早就市场化了

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提问：曾叔，你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。

提问：曾叔，你好！我是浙江省金华市的市民， 目前为止把自己唯一的一套房子卖掉了， 有子弹350w ， 现在有几个选择 ，1.一套是-1+1+前后花园 236平方 毛坯 需要316w 2.一套是大平层153平方精装 315w 3.投资学区房 ， 其实心里是想自己先租房住 ，把所有的钱拿去投资房产中 ，很是矛盾，拿不定主意。希望指教。

回答：你好，买房投资的前提最好先解决好自己的刚需自住问题，然后再投资，才能无后顾之忧。如果说你并非大家庭那种刚需改善自住需求，其实1和2我是不太建议的，因为在金华这种城市，买这么大的面积，就把你的资金消耗的太多，你后面也就抽不出更多资金去投资了，这样做不到资金的最大化利用。所以我的建议是，金华最好降低自住标准，控制投入成本，然后留首付200左右，投资去买上海、杭州或者南京这样的高能级城市，实现一套自住 一套投资，将来价值最大化。

提问：曾叔，你好，我目前未婚，有上海购房资格，男友有杭州购房资格，目前两人都在上海工作，4-5年后，打算去杭州发展。两人共有现金220w,目前有两种选择：选择1.我在上海买300w左右的老破小两房，【购房意向区域为三林，古美，北新泾】；男友在杭州购买300w预算的新房，均为婚前购买，都是首套。选择2.两人在上海购买600w的新房，【购房意向区域为大虹桥，浦江】，4-5年后置换到杭州，在杭州购买算二套。请问从升值空间来看，哪一个选择更好？

回答：你好，升值空间上，1,2差不多，上海和杭州都在风口上。你们预算紧张300在杭州，上海都买不到好房子，不如集中资源买一套。

提问：曾叔，你好，准备北京第三套，手上有老人首房首贷（接力贷）票，年龄关系还有一年左右过期了；也可以抵押目前自住的房子（目前房子没有抵押）获得资金。纠结应该优先使用哪种资金？准备出手法拍

回答：你好，接力贷理论上老人79往下，实际要看老人+子女征信、流水、社保情况，评估贷款情况，抵押现有房产-凑首付-全款买入下一套-再抵押，目前抵押贷的利率是最近十几年来最低时期，比首房首贷按揭更低，且接力贷基本都会上浮利率，导致按揭利率更高。全款资金可以亲友拆解，目前就挨个笼络起来。北京法拍基本没有套利空间，本身的流程风险和额外的处理费用加起来，战略上的选择性就很低了。

提问：曾叔，你好，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的楼盘推荐吗，谢谢！

回答：你好，你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校。

提问：曾叔，你好，请问上海哪些板块的房子未来升值潜力比较大呢？预算600W左右，纯投资用途~

回答：你好，600万纯投资我比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东、御桥和康桥。另外带学区的次新二三房也是可以考虑的。

提问：曾叔，你好，我是新人。手里有子弹400，想考虑套海淀区世纪城、到永丰路一带的房子，目的是抵御通胀，您能给推荐几个楼盘吗？保利西山林语、百旺茉莉园、亿城西山华府、润千秋、西山锦绣府、枫涟山庄、世纪城从投资角度看哪个有优势？

回答：你好，投资角度推荐：百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。枫涟山庄也可以关注，缺点和百旺茉莉园一样，保利西山林语位置太偏，配套较差 生活不便利，保值效果不好，其它性价比一般。

提问：曾叔，你好，坐标浦东，请问下曾叔，热门一梯队公立如果按照产证入户年限决定录取顺序，是精确到天来排队还是年？谢谢曾叔。

回答：你好，不一定，主要还是看报名人数情况，一般是精确到月，特别紧张的可能要精确到天了。

提问：曾叔，您好！三个月前开始看明珠+东昌南的挂户口学区房，结果一路涨了几十万了，快要超预算了，现在是找亲戚借点钱咬牙上还是再等等看，您觉得后面趋势会咋样，有捡漏机会吗？

回答：你好，之前出房量比较大，降了一些，但随着房源去化，再加上东昌南成绩有提升，价格又上来了一些，不过和其他热门学区比，涨幅不算太大。随着明珠生源进东昌南的增加，可以预见东昌南的成绩应该会越来越好，价格还有提升空间。

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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