上海楼市:楼市降温不降价,啥时候买房合适?适合买哪里的?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问上海刚拿到房票，刚需首套房，手里六个钱包一百万左右，现在的楼市降温不降价，啥时候买房合适？适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小，请老师指点！谢谢！

回答：你好，1、关于买房时机。 任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在！房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。2、最好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。首付100万左右，上海性价比最高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

提问：曾叔，你好，坐标西安，考虑在西安市或者上海附近买房，没有上海市购房资格，投资的话在哪里合适？哪个区域比较好呢？

回答：你好，环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长，昆山花桥选盘优先地铁旁边，比如绿地21城这样的中档小区，别买融创这样的CEO盘。不过楼市未来的春天应该在一线和强二线，环一线城市可能大多是纸上富贵，所以要在西安或环沪城市投资的话，我更建议你选择主场西安。西安投资回报率最高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，上海老破小，内环内，近地铁，中间楼层，外部条件比较满意，不过长宁区学区一般，能否给个建议是否可买？其实我们对学区要求并不高，后续也可能有条件置换学区房。刚需情况下，请您给个建议。

回答：你好，如果只是上车，而且通勤方便，不带学区老破小也可以买。这个应该是一房一厅改成两房的，自住用用可以了。记得留个首房首贷名额，方便未来置换。

提问：曾叔，你好，目前我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨得不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：你好，短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大。东莞的别墅可以除掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事。领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑。

提问：曾叔，你好，我是新人。手里有子弹400，想考虑套海淀区世纪城、到永丰路一带的房子，目的是抵御通胀，您能给推荐几个楼盘吗？保利西山林语、百旺茉莉园、亿城西山华府、润千秋、西山锦绣府、枫涟山庄、世纪城从投资角度看哪个有优势？

回答：你好，投资角度推荐 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。枫涟山庄也可以关注，缺点和百旺茉莉园一样，保利西山林语位置太偏，配套较差 生活不便利，保值效果不好，其它性价比一般。

提问：曾叔，你好，本人外地户籍，刚刚有了购买资格，最近看了孙河组团地块的首创，远洋禧瑞春秋的洋房一层下跃，资金：1300万左右。现因孩子在陈经纶读小学五年级，就租住在嘉铭桐城！想问问曾叔还有更好的推荐吗？

回答：你好，孙河是望京的居住区，环境很好，自住选择远洋禧瑞春秋还不错。如果想要投资属性更建议看望京板块 例如 橄榄城、保利中央公园和东湖湾。

提问：曾叔，你好，请问房价那么高，谁还买得起房。一套80万元的房产，至少需要月收入10000元以上。而且当购买房产后，月收入的一半将用于月供，购买力极大萎缩。房价越高，会导致购买力越弱，消费越少，您觉得对吗？

回答：你好，这样的观点，忽略了一个很重要的现实。房价并不是一个人的事。买卖是双向的。有一个买房的，必然就有一个“卖房”者。当买方者掏出80 万元房款时，必然有另外一个人，收入了80 万元。二者严格相等，丝毫不少。当有一人丧失80 万元购买力时，必然有另外的一个人，增加了80 万元购买力。当有人缩减开支时，必有人获得了大笔的现金。一般的研究分析，都是把目光瞄准了购房者一族。从现有白领来说，购买力是不断萎缩的。

将目光放更久远一点，将考虑群体放到全社会的民工，建筑工人，搬运司机。就会发现完全都不是这么回事。当小白领花80 万掏钱买房时，必然有建筑商获得了80 万元入账。其中10 万元建筑工人工资，10 万元建材原料，10 万元广告营销策划， 10 万元金融融资收入，10 万元绿化配套设施，30万元政府税费和地基拆迁费用。当小白领掏钱80 万元买房时，必然有更多数以千千万的人群，获得了工作，找到了销路，接到了订单，拿到了工资。或者政府收到了税费，开建公共工程，孤老拿到赡养。货币是循环流动的，财富是守恒的。整个社会好比一座巨大的生物链。小白领站在了链条的上层。所以无谓房价多少，购买力永不消失，只不过从一个人的手中，到了另一个人的手中。

提前：曾叔，你好，比较急！请问按揭已经办理下来了能不能退房？

回答：你好，其实房开商连定金都不想退给你，更别说首付按揭了。就算开发商同意退也不是一件容易的事，首先要先把已经审批下来的贷款结清【提前还款是要产生违约金的】，贷款还清后办理注销抵押登记，撤备案。如果开发商已经开了发票还要去税务部门退税退票，还得要关系过硬、不然托你个一年半载，最后你贷款是有记录的这个消不了，再买房属于二套！

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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