一线城市:北上广深买房,这些一线城市买在哪里好?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，纯投资，首房首贷，请问曾叔1. 一线城市的城市化进程到了末期，买一线只能保值而不能继续升值了吧？北京，广州，上海深圳入手哪个城市？我的首房首贷名额想用在一线。上海现在还能入手吗？据说已经涨价3k了。深圳现在入手还是等到年底呢？北京一直在阴跌，目前房住不炒，内循环，北京还有上涨空间吗？我只能选择一个一线城市，麻烦给个建议哈。房票可以想办法落户。谢谢

回答：上海、深圳、广州都值得入。上海部分涨，全局没怎么涨。深圳涨过了，短期会静淡，长期创新高不难。户口可以搞定的话，上海优先。

提问：曾叔，你好，请问曾叔上海中心地段有哪些值得投资的高端改善型住宅？

回答：你好，个人觉得中山学林苑不错。记得地产大咖卢俊曾撰文表示“如果你可以买两套，第二套记得考虑稀缺性”，而中山学林苑从教育资源、自然资源和城市核心几大稀缺价值来说都属于优秀的高端改善型住宅项目。值得购买！

提问：您好！曾叔！婚前我老婆自己在外地贷款买了一套房，目前我是上海集体户口，如果以我的名义在上海贷款买房算二套房吗？如果算二套目前的房贷利率是多少？谢谢！

回答：你好，你们在上海无房，所以是上海首套的，但是由于您老婆已有过一次贷款记录，按照上海现行的政策，有过一次贷款记录再买房贷款按二套计算，所以购买上海普通住宅需首付五成贷五成，非普通住宅首付七成贷三成。1、您现在不管是以谁的名义在上海买房子都是家庭名下的房产都是首套房，税费按照首套的来缴纳；2、但是之前在外地有过住房贷款记录，不管是否还清，现在贷款都是按照二套的贷款来算的，商业贷款房贷利率目前是上浮10%，基准利率五年期以上是4.9%，上浮后是5.39%。

提问：您好！曾叔！请问在上海买二手房除了首付之外，还有哪些费用？谢谢曾叔！

回答：你好，具体要交的税费要看房租的具体情况，非普通住宅要交增值税即附加税，个税和契税，满五唯一免个税。普通住宅没有增值税即附加税，有个税和契税，满五唯一没有个税，还有中介费。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，求抽中。请问上海现在是置换的好时机吗？张江汤臣豪园怎么样？

回答：你好，张江汤臣豪园很典型，就是当年大家觉得平平无奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。 2006-2016也许有个别房子10年10倍吧。8000到80000。 汤臣豪园是过去十二年涨的最快的小区之一。因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制，所以我比较谨慎，即便有张江码农高端产业加持，我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题，张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅，看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。 张江的住宅有两个标杆，地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了。 户型普遍都偏大，适合改善需求。考虑自住可以买。

提问：曾叔你好！本人深圳户口，目前无房，外地市有房且有贷款记录。如果现在在深圳购房首付几成？目前有首付款80万，月供8000左右，纯投资，能否置业在深圳？如果可以置业，优选哪种住宅房产？（种类考量因素例如：新房or二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期）期待曾叔的指点，谢谢！

回答：你好，1~外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付5成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的。2~有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后，再以抵押的方式，实现3成首付购房。3~你的情况可以全款抵押买到总价250万左右的房子，月供在8000左右，租金在4000左右，可以实现。4~优选二手住宅，关内的1房1厅，或者关外近郊的小2房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于“上车盘”，最注重的因素是地铁。

提问：曾叔你好，家住南城，3环边上有一套全款房，想给孩子买套房子，首付160万左右，想买亦庄河西区限竞房，有点犹豫，河西区限竞房可买吗？升值空间如何？哪个小区好一点？

回答：你好，河西区升值空间较差，不如看一套有升值空间的核心地段，后期孩子再置换也更容易。曾叔推荐小区：炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 中海御鑫阁。 

提问：曾叔，您好！请问东莞南城西平的中信凯旋公馆别墅的发展前景如何？我有一套这里的别墅(面积330多平米)，从上涨空间来看，您建议是持有还是置换？西平的东骏豪苑值不值得购买？谢谢！

回答：你好。中信凯旋公馆别墅好位置啊，建议继续持有。东骏豪苑小区环境不错，有70多栋，距离西平站不是很近，总体看还是不错的，可以买。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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