建筑面积与套内面积如何放心计价

人人都在谈买房，可买房应该按照什么来计价却一直是个"搞不清楚"的问题。该按照建筑面积还是套内面积？全国各地有不同的做法。不过，在近几年预售商品房的纠纷中，面积缩水投诉呈直线上升趋势，根本的原因则在于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商的弄虚作假现象。对于购房者来说，房价一平米就要上万元，所以购房必须得精打细算，弄清计价很有必要！

"套内面积"和"建筑面积"咋区分

套内面积，又叫使用面积，从字面意思可以理解为户主真正所使用的面积。专业说法是指，建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

使用面积就是建筑面积减去套内墙体面积，一般来说使用面积的比例占总面积的60%到70%左右。使用面积包括：卧室、客厅、过道、餐厅、厨房、储藏室、壁柜、不吊柜、室内内楼梯、阳台等空间。使用面积不包括的主要类别有：

1.突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道；

2.阳台与一般门洞口、屋顶平台、吊柜；

3.住宅户内楼板有挑空部分，则挑空部分不计入使用面积；

4.烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

建筑面积大于使用面积，它是在使用面积的基础上还加上墙体所占用的面积。专业的说法是指，住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。在房屋买卖中，开发商就是以建筑面积来计算价格。

"建筑面积"和"使用面积"如何计算

首先是换算！建筑面积和使用面积的换算要看建筑的性质，准确数字只能是通过测绘得知。

速算系数：

塔楼或是带电梯的住宅，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.434；

多层住宅或是不带电梯的楼房，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.333

然后还必须要了解几个公式：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积

掌握了这些公式就够了吗？当然不是，上学的时候老师都有告诉我们，公式是固定的，我们还要学会理解应用。那么，这些生硬的公式该如何应用呢？这就要求购房者在签订合同之前，必须要与开发商了解清楚以上公式所涉及到的所有面积数据，白纸黑字在合同上签写清楚，另外还必须写明，如果收房的时候真实面积和合同数据不符时，该如何解决。

这只是第一步，最重要的一步是在验收房子的时候，必须要带好测量工具，亲自测量好所有的空间面积，看与合同是否一致，如果不一致，则按多退少补原则或合同上签定的方式解决。因为涉及公摊面积很多，而且不同的房子还有各种赠送面积及其他，因此验收测量是一件很专业的事，如果购房者认为这些数据太繁复，这时候请专业的验收公司来帮忙验收房子是比较靠谱的事。