上海楼市:买房投资你还敢在乱买?不懂吃大亏!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好，曾叔，我想在上海二套投资，但是不知道怎么买，害怕买了吃亏，请问我考虑地铁房长期投资5-10年。按预算选了如下楼盘：新房为美兰湖，泗泾要开的招商和，淀山湖大道的，次新为17号线汇金路，嘉定新城或者白银路。请问这几个选择从投资的角度分析下？

回答：你好，按照这几个地方来看，淀山湖周边的交通商业学校医疗等资源很齐全也很均衡和便捷，均好性强；泗泾虽没有这些均好性，但是胜在离市区较近，徐家汇和漕河泾工作的年轻购房者比较喜欢这区域，只是目前商业配套和学校资源一般；美兰湖的这个项目是地铁上盖，交通便利，未来有综合体，生活购物休闲比较方便，不过区域价值稍显单薄。如果预算够就选三房，功能性更强，接盘群体相对多一些吧。

提问：曾叔，你好，我在南京有过房子贷的组合贷款，后来贷款还清卖掉了，现在想上海买房，算首套还是二套？我老公有上海户口！我没有上海户口！谢谢！

回答：你好，根据您所描述的情况，首套房认定标准这里有两个首套的区别，一个是贷款首套，一个是交易中心已登记或者已网签的住宅类房产的首套：贷款的首套是没有住房贷款记录就算首套，若外地有过住房贷款记录（上海认定的是全国范围内的住房贷款记录），不论是否结清，都算二套贷款政策。购买普通住宅首付50%以上，购买非普通住宅首付70%以上。住宅类房产的首套房，是只要您家庭名下在上海市内没有住宅类房产、面积在90平方米及以下的契税是1%，面积超过90平方米契税是1.5%；二套房不论面积多少，契税都是3%。

提问：曾叔，你好，请问我在深圳贷款买了两套房子，之后卖掉了，在上海买房算首套吗？

回答：你好，上海的限购政策在认房方面判定的上海市范围内的，只要您符合在上海购房的条件，在上海买房就算首套。但是如果您不是全款购买，而是要申请贷款的话，贷款算二套，因为认贷的话是全国范围内的，只要有过住房贷款记录，就算二套。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常现象，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

提问：你好，曾叔，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？谢谢！

回答：你好，说下如何做解抵押1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押，解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：你好，曾叔，目前我手上有230万左右预算，请问浦江和航头应该怎么选?目前在浦江的浦江宝坻小区和航头的和美苑之间在纠结，选哪个比较好呢？谢谢曾叔！

回答：你好，一般从地段、环境和配套考虑选浦江，航头之前去看过，环境配套一般额，很多动迁房，户型最好是金沁苑。这两个小区，两房得280了吧，浦江宝坻商业完爆和美苑，旁边好几个商场，就是坐地铁不太方便，不知道过几年和美苑附近的商场怎么样，和美苑处在18号先和16号之间靠近18号线月底就通车了。建议考虑浦江那边的。

提问：曾叔，您好，未来预期工作在窦店附近，请问我打算自住，窦店区域有推荐的小区么？

回答：你好，房山区窦店镇汇丰街【西南六环】外窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。自住可以关注房山良乡地铁沿线，比如西兰岛，首开熙悦等。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，新人首问？通州户口，目前通州一套自住房，在京贸国际公馆，贷款100万。目前手中有大约450万左右，年收入约100万左右，工作地点上海，所以再次买房不受地点限制。预算450万北京买房，纯粹投资，房总价不超450万，请问曾叔有什么推荐的小区吗？

回答：你好，450万左右，建议可以关注以下楼盘：丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区。炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，都好租，也都带电梯。首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府。

提问：曾叔，你好，我妻子户口在上海，而我的在外地，打算在上海买房，请问是只能以妻子的名义吗？可否用我外地的公积金还贷？谢谢！

回答：你好，买房是以家庭名义夫妻俩人共同购房的；你妻子是上海户口，你外地户口，但是仍然属于上海家庭。因为夫妻双方有一方为上海户籍，就属于上海家庭，上海家庭在沪买房限购2套，其次在上海市购房，只认本市的公积金。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。