二手房贷款如何评估

 二手房交易，只要是办理按揭贷款购买的，都是需要对房屋进行评估的，因为二手房贷款的额度是按照评估价来计算的。

二手房贷款的评估，一般是由银行联系特定的房地产评估机构进行的。评估时，房地产评估机构到房源处，会参考所在小区及同类小区的挂牌均价和成交价格，还有所在板块房价走势等情况进行综合评估。包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等信息。

影响二手房评估的因素有哪些?

1、户型。

房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右;

2、楼层。

塔楼：中间层>高层>底层;板楼：中间层>1层>5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%;

3、使用年限。

房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高;

4、房屋朝向。

塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼：南北>双南>东西>东向;

除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。

5、地理位置。

房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高;

6、市场行情。

房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的;

7、前景规划。

城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低;

8、消费者心理。

购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

什么是二手房评估价?

二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际销售价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。