魔方公寓CEO柳佳:关注职住平衡是未来社区建设绕不开的话题

近日，由上海交通大学住房与城乡建设研究中心主办的上海交通大学第二届“宜居城市”论坛在沪成功举办，作为2020全球城市论坛暨世界城市日上海主场活动的平行分论坛之一，本次论坛以“宜居城市”为主题，并采取线下与线上结合的会议方式，邀请诸多政府领导、知名专家和业界领袖共话城市发展。

魔方生活服务集团CEO柳佳应邀出席并担任“未来社区”分论坛对话嘉宾。会上，柳佳从长租公寓推动城市更新发展等角度，与多位嘉宾展开了跨国别、跨学科、跨业界的对话讨论。

本次论坛的主会场设在上海交通大学徐汇校区，由上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院/中国城市治理研究院陈杰教授主持，同时在北京设置了连线会议室，由中国房地产业协会冯俊会长(上海交通大学住房与城乡建设研究中心名誉主任)主持，吸引了住房和城乡建设部房地产市场监管司张其光司长、政策研究中心李晓龙主任、房地产市场司张锋副司长、城市建设司刘李峰副司长等多位司级领导及干部在线收听收看。

论坛现场

作为国内规模领先的“连锁长租公寓”专业运营商，魔方生活服务集团在“宜居城市”及未来社区建设中肩负重要使命。针对租购并举的机遇和挑战，柳佳在论坛发言时表示，传统的住房租赁市场存在地段、户型、价格“三大错配”难题，长租公寓能通过集聚资源、打造针对性产品及服务、借助政策支持建立社会性租赁住房等手段有效改善市场的供需匹配，减少职住分离，提升居民幸福感。

多渠道增加租赁住房供应，缓解地段错配

柳佳认为“三大错配”之首为地段错配。城镇化不断拉开城市骨架，郊区不断建起新房，但住宅区与CBD商业区、产业园区等规划未能紧密联合， “职”与“住”产生空间分离的矛盾日益凸显，通勤成为年轻人日常最关注的话题。在部分一线城市，甚至需要花费1.5-2小时的通勤时间。而最新的数据报告显示，“30分钟以内通勤+30%工资以内房租”共同构成了城市租住幸福的“双30法则”。这便造成了租赁市场供需不平衡，是典型的地段错配。

魔方生活服务集团CEO柳佳作论坛发言

今年9月7日，住建部公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，向社会公开征求意见反馈已于10月8日截止。条例中明确提出，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

“其实在这之前我们已经看到住建部出台了很多有关非改居的政策，让一些非住宅类性质的物业经过一定的审批手续可以改建为租赁住房，用以缓解地段错配的供需矛盾，并成功打造了诸多典型示范。”

柳佳现场举例说到，近期沪上精致生活地标“外滩三号”旗下众米其林获奖餐厅员工入住的9号楼公寓上海大悦城店则是在政府相关部门积极推动下，由静安区的一栋旧厂房改建的企业公寓。

“其实像这类餐饮企业员工非常需要这样的一个集体宿舍。因为他们工作很辛苦，有时可能要到凌晨两三点钟下班，此时地铁已停运，无法回到郊区居住，一定是需要在这个市中心附近寻得一个安身之所。而市中心的房租整体偏高，像9号楼公寓这样主打4-6人间,能帮助企业节约员工住宿成本的企业公寓就是很好的选择。”

推广小户型房源，根治户型错配

近年来，商品房建设户型越来越大，动辄三居室、四居室，甚至大平层。而对于刚刚进入城市工作的年轻刚需群体而言，无论是买房还是租房，小户型房源的可接受度会更高一些。大户型作为市场供给主力造成了当下户型错配的状态。

在户型错配方面，目前，政府规划要求，新增租赁土地要按小户型设计。以上海租赁社区（R4地块）为例，在虹桥地区5000套在建房源中，约2/3都为小户型，一居室均在50-70平米之间，已经开始贴合年轻人的居住需求。

而在长租公寓市场，作为拥有11年管理经验的专业运营商，魔方的主力产品为融合卧室、客厅、厨房、卫生间等功能区的一居室白领公寓。“我们会拿一些低效的厂房或办公楼来更新改造，让面积有效率更高，单间建筑面积能控制在40平米以下，且同样能够提供一个完善的带独立卫浴的一套公寓。”柳佳坦言这是魔方的一大优势。

企业公寓，价格错配的有效解决方案

2016年，随着魔方旗下9号楼公寓在深圳正式推出，机构对机构的住宿服务模式正式开启。通过多年的客户数据积累，9号楼公寓已经能切入不同行业的员工住宿痛点和需求，特别是物流、酒店、餐饮等城市服务业。

如何平衡成本与居住品质，一直是盘桓在企业主心头的问题。柳佳透露，与之相关的连锁企业住宿可接受成本大多在人均600-800元，一些单体服务型企业则在人均300-500元之间。而在城市租赁产品当中大部分是由民宅来提供的，即便是现在不太合规的“n+1”合租式房源，单间价格也在1000-1500元，很少有与之匹配的低价供给。因此“价格错配”是柳佳认为的第三个错配。

9号楼公寓通过打造全新的企业住宿产品和服务理念，为企业带来住宿综合解决方案，击破传统租住市场痛点，开创了大租赁时代的“企