天津楼市最火的板块 是时候给你敲个警钟了!

天津是个双核城市，市区是一个核，滨海新区就是另一个核。

与整个天津一样，滨海新区这两年一直在经历转型阵痛，区域板块发展差异巨大，楼市分化格局进一步加深。这其中，厚积爆发的中新生态城板块，俨然成为当下滨海楼市的新支柱，量价表现均十分突出。

血拼哥翻看成交数据发现，2019年全年，生态城新房成交约100万平米，约占滨海新区的三分之一；2020年上半年滨海新区住宅成交面积112万方，中新生态城出货量达到25万方，占滨海新区销量的22%，在天津楼市整体萎靡的背景下，生态城依旧扮演着滨海主力置业板块的角色。

进一步分析数据明细可知，生态城的热销，首先表现为基本盘很稳，近几年涌现的大批量新盘成交量均不俗，多次霸榜。无论是主打刚需市场的雅居乐滨河雅郡、力高阳光海岸等，还是主打教育资源的贻成学府世家都长期占据着滨海房地产市场的TOP级阵营。

△数据来源：天津中原

在全市人心浮动、降价潮席卷之际，生态城的销售成绩依旧能用“很能打”来形容。

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生态城第一批住宅项目在2010年中旬入市，至今已历经十余年的发展，从最初的几个项目发展到如今30余盘在售。

土地市场也从未停歇。

2016年是生态城的第一个高光时刻，7宗土地集中出让，旭辉、北科泰达、住宅集团分别包揽这7宗地块，楼面价从1千余元翻涨至近8千余元，溢价率最高达到425%。

2017年是生态城板块的第二个高光时刻，生态城共成功出让4宗地块，楼面价一度突破1万3，部分也达到1万5，联发、新城、中建、天保四家房企强势入驻。

2018年生态城依旧马不停蹄的继续出让土地，先后出让9宗地块，住宅用地出让数量创历年之最，北科泰达、红星、中核、世茂、贻成、吉宝等进驻，总成交金额近76亿元，总用地面积超109万平米，规划总体量约131万平米，但楼面价明显回落。

2019年，生态城共成功出让3宗地块，泰达、贻成、双威出手拿地，楼面价跨度较大，从5000元到12000元。

2020年生态城土地市场更是逆势飙红，不少板块的地块都遭遇了延期、停牌，但生态城依旧生猛，近两个月，都是十宗，又十宗的出让节奏。开年至今共成交涉宅用地35宗，总建面384万平米，位居天津市土地成交量榜首。与此同时，恒大、融创、龙湖、远洋等房企首次进驻，这也让整个生态城的房企品牌度完全上升至TOP 1阵营。

从楼面价来看，对比前两年， 前期地价存在一定程度的“虚高”，后期回归至较为理性的水平。

如今的生态城，血拼哥认为，表面上看似一路高歌猛进，但事实上，其实是暗藏风险的，是时候敲个警钟了！

02

警钟一：板块供应体量较大

今年的地，明年的房，今年成交的这35宗地块都将成为未来市场上的新房项目。

2019年全年，生态城新房成交面积共100万平米，今年截至目前生态城成交的35宗地块，总建筑面积约384万平米，按照这个数据核算，这384万平米的供应需要卖上3年才能去化。

而目前，生态城板块已经在售的新房项目就多达到30余个。

如果在需求端没有大量激增的情况下，供应端竟然翻倍了……对于生态城来说，这样的新房供应量太大了。

所以，从生态城房源储备量来看，生态城板块还是有压力的。

我们都知道，当供小于求的时候，房价必涨，因为需求大，供应的房源少；反之，当供大于求的时候，供应量大，需求少，这个房价就会存在很难继续支撑的风险。

另外，从土地端来看，在供应量已经如此大的情况下，土地市场还在挂牌，还在继续“补仓”，

警钟二：价格踩踏 越来越刚

就产品而言，早期生态城内新房项目大部分项目整体容积率在1.0-1.2左右。一般情况下，1.0的容积率是别墅等低密产品，1.2的容积率是洋房为主的产品。

所以，早期的生态城定位是低密绿色宜居住区，主要面向改善型人群和投资人群，板块内供应的也多为大户型改善产品。

但随着市场等一系列原因变化，现如今生态城从产品类型上看，不仅产品同质化非常严重，各家基本相似以外，真正的改善型产品仅有几个，其他的均为刚需产品。

从开发商的角度来讲，同质化的产品多意味着竞争压力非常大，所以这就要求开发商在产品上下功夫，得产品优势者和价格优势者才能是生态城板块的佼佼者。

然而，今年生态城新开盘的几个项目，为了控制总价，都走起了户型比谁小的路线。

比如，中核智慧城9月开盘高层产品，最小户型80平米，均价12000元/平米；和溪园9月加推高层，两居室87平米，均价17500元/平米；红星天铂湾8月15日开盘，主推洋房88平米两居，均价16500元/平米；雅居乐滨河雅郡8月15日首开，最小面积89平米，均价13700元/平米，片区内最低置业门槛不足100万。

长此以往，会有价格踩踏的风险出现。

另外，结合成交数据来看，我们能发现，这么多年过去了，买的早的，即便是房价涨了，但是总体的价格段其实并没有特别明显的提升，只不过是面积越做越小了。

“土地扎堆出让、户型越做越小、总价越来越低”，这三个标签是不是似曾相识，像不像当下的海教园？

如今的海教园怎么样呢？各项目户型越来越小，门槛也是一降再降，前不久135万/套即可入手一套两居室。

长此以往，板块楼市或将形成不健康的循环。众所周知，小户型去化率高，总价低，各大开发商为了生存，不断的将户型“越做越小”来拉低总价，争夺买房人。

这也为将来埋下隐患，过了几年的周期之后，如果要置换大户型，片区内难免会出现一大波的“抛售潮”。

另一方面，片区内小户型越来越多，这也就决定了板块定位将沦为刚需，刚需人群对价格十分敏感，行情稍微有变，都会对日后的买房、换房造成影响。

警钟三：板块内部发展不均衡

生态城板块内细分为生态岛片区、生态城起步片区、生态城中部片区、生态城北部片区、临海旅游片区，区域跨度相当大。

虽然生态城已历经十余年的发展，但其实还没有迎来真正的成熟。

比如，在众多板块中，早期重点开发的一直是起步区，10年时间引进10万人口，虽然成绩有目共睹，但其实就生态城整体而言，内部发展不平衡，中部片区、临海旅游片区、北部片区也是这两年刚刚开始启动。

单就这三个片区而言，无论在社区配套、商业配套、交通配套上还存在着巨大的空白需要去填补，从片区体量上来看，血拼哥个人认为起码还需要一个10年。

警钟四：交通路网还需完善

交通对一个板块能否快速发展起到了相当重要的作用，生态城的外部交通被广为诟病。

生态城公共交通系统框架仍然有待完善。虽然地面公交系统已投入运营，但覆盖面仍稍显不足。目前，构成骨干公交网的内部线路和过境线路，主要为满足居民出行距离大于3km的需求。但在建设串联城内各片区的支线公交系统方面，仍比较缺失，这种短线出行方式的缺失，导致居民仍把开车出行当成首选，无形中增大了道路的压力，很多不必要的拥堵就此产生。

轨道交通也是生态城公共交通系统的主要短板，规划有地铁Z4线，但目前尚未动工，全线投用还需要很长时间。

另外从站点分布来看，站点数量过少，难以更加深入每个片区的核心，即便日后开通了，也需要乘坐公交车。

从道路交通来看，作为生态城的“第一出口”，和风路与中新大道交口的车流量一直较多，据网友反馈，早高峰时段，和风路驶入彩虹大桥的交通压力较大；还有永定新河桥、永定新河特大桥，这三座大桥是生态城片区连接外部唯一的交通方式，拥堵成了家常便饭。

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一连给生态城敲了4个警钟，但并不代表生态城没有可取之处。

作为后起之秀，生态城外来客群占比较大，相对老城区配套的陈旧，以及开发区较高的房价门槛，生态城有政府的扶持，拥有较高规格的规划，以及区域整体1万6的备案均价水平显得十分友好。

综合区位前景、价格水平和市场表现几大维度，生态城楼市可以说是一个相对健康的市场，而且不得不承认，生态城的房价目前来说还是相对比较坚挺的。

通常，我们判断一个板块的房价走向，基本都通过这几个因素：政策支撑、产业支撑、人口支撑。