巨头“投桃”保障房 盘算政府放行“优地”
曾被视作利润鸡肋、政治任务的保障房在当前的地产调控下，成为开发商的新选择。
日前，绿城集团宣布，将大力进军住房保障领域，并专门成立公司主导运营，对项目平均利润近30%的绿城而言，这无疑是一个重大的战略决定。
此前宣布进入或已经进入保障房建设领域的企业，既有绿地、中海、保利等国企，也有万科这样的民营开发商巨头。
为什么如此多重量级地产企业积极投身保障房建设？业内人士认为，一方面，政府需要部分企业手中的市区土地合理布局保障房，会作出一定的让利；另一方面，当前形势下，企业自身也有此诉求。
企业：扎堆保障房
7月底，绿城集团宣布投资10亿元参与沈阳的一个保障性住房项目建设，该项目总建筑面积为50万平方米，建成后的售价大约为2750元/平方米，楼面地价占房价的三分一，建成后可收到大约13亿元的款项，预计利润大约在3%。
绿城透露，将成立一个专门负责保障房建设的公司，绿城致力于成为全国最大的保障房建设企业之一。
绿地董事长张玉良此前对本报表示，绿地年初制定的发展策略中，产品结构调整是重点，“其中保障房业务比例在集团整体业务中将会进一步加大。”
事实上，一些房企巨头早已进入了保障房建设的序列中。
绿地集团新闻发言人告诉本报，绿地已决定斥资30亿元建设第四个上海保障房项目——嘉定城北站大型社区，目前仅在上海地区，绿地的保障房项目投资已逾100亿元，规划建筑面积近200万平方米。
房企领头羊万科同样在保障房领域 了大量的力气。
万科总裁郁亮早前对媒体透露，“今年北京万科的竣工面积中将有1/3的房子是保障性住房。”万科在2010年的目标是，以产业化的方式建设100万平方米的保障性住房。
中房信分析师薛建雄认为，保障房对开发商而言，并非“鸡肋”。首先，当前调控下，商品房成交量萎靡，开发商的资金渐渐难以回笼，虽然保障房的利润不高，但资金周转速度快，而且，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。其次，3—5个点的建设利润，实际上只是账面的利润，开发商事实上还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
进入保障房建设的序列，更意味着企业增加了一项拿地的筹码。上海市土地部门一位人士介绍，过去两年，上海已经启动了几十个大型居住社区，并以邀请招标的方式确定了开发商，但这些居住社区的定位尚不明朗，其中到底多少比例是保障性住房，多少比例是普通商品房，均未有定论。
该人士认为，这些模糊点，都可能是企业愿意通过保障房渠道走近政府的原因。
政府：消化与建设
当然，更为重要的因素来自地方政府。
前述上海市土地部门人士介绍，2008年，上海重张经济适用房计划伊始，政府确定了其后5年保障房土地的供应体系，包括“单独选址集中建设经济适用房、未开工配套商品房和中低价房转型、企业自愿以普通商品住宅用地申请参与经济适用房”等三种土地来源。
不过，上海经济适用房选址偏远，一直受到诟病。当然，政府也有自己的苦衷，其从土地储备中单独划拨出来的土地和配套房多位于郊区。于是，第三种土地来源——企业自愿以普通商品住宅用地申请参与经济适用房，就成为经济适用房“进城”的重要渠道。
政府手中市中心可供开发的土地寥寥无几，但许多上海国企的存量、闲置土地有不少位于市区。
经济适用房在全市范围内相对均衡布点就需要这些国企手中的土地资源参与。
让开发商自愿拿出市区土地盖保障房，显然不太现实。本报了解到，上海市此前设计了一套制度，促使手头拥有一些未能盘活土地的企业主动贡献经济适用房用地。
政府的攻关对象，一种是已经取得商品住房建设用地批文，但由于各种原因尚未办理土地出让手续的房地产开发企业；另一种是拥有符合土地利用总体规划及城市规划的工矿用地的企业。这两种情况，企业在经济适用房建设比例不低于建设总量50%的条件下，均可通过相关政府部门审批后盘活土地。
“前一种未办理土地出让手续的情况，实际上包括没有缴齐土地出让金的土地，如果愿意拿出一半以上的土地来建设经济适用房，政府可视其建设比例，减免土地出让金；后一种情况，只要有一半的土地符合经济适用房规划要求，另外一半就可以另作他用，包括建普通商品房。这样就改变了土地性质，盘活了企业旗下闲置的土地资产。”上述土地部门人士说。
该人士透露，这项政策一直没有全面公开，属小范围的试行阶段，目前来看，以上海本地的大型国资企业为主，市场的大多数普通房企并没有参与的机会。
前景：等待激活
虽然政府从企业手中拿地的政策出了近两年，但尚未有一宗土地通过退二进三的渠道，进入经济适用房源的盘子中。
比如原计划2009年开工35万平方米经济适用房的徐汇区至今并未动工，主要原因在于，一方面企业愿意拿出来的土地不一定符合政府规划；另外，当地尚未有成功的模式和案例以平衡利益，导致企业退难进缓。
此前《新闻晚报》报道，2009年上海经济适用房建设的内部文件披露，当年上海经济适用房项目的建设用地中，将有七成土地为上海本地各大国资企业的土地，而直接来自各级政府划拨的土地仅占三成。
这一障碍，也直接导致上海2009年经济适用房开工量不到原计划的一半，仅200万平方米。
不过，由区县政府供地的渠道相对顺畅。目前上海市八大主要的经济适用房基地如江桥基地、顾村基地、周浦基地等均是通过这一渠道获得。
“相比而言，城郊部位的区，企业和政府在这件事情上有很好的积极性。按照市里的要求供地，实际上可以获得轨道交通等市级重大基础设施的偏重。”中房信分析师薛建雄说。
今年早些时候，上海市规土局透露，上海今年将规划选址浦东航头等23个大型居住社区基地，目前，最早完成规划的8个大型社区都为地铁覆盖。
来源:经济观察报 作者：陈哲
