买房？贷款知识一看就懂

1. 贷款方式分为商业贷款、公积金贷款、组合贷款：

商业贷款就是我们通常说的商贷，贷款门槛较低，只需要满足18周岁、贷款年限加上贷款人年龄小于65-70周岁（根据银行要求不同），具备还款能力即可申请。目前商业贷款基准利率为4.9%（贷款周期五年以上）。

而公积金贷款是缴存公积金一年以上的职工或个人可以申请的一种贷款方式，前提就是缴存了公积金，除了商业贷款的基本要求以外，贷款总额度还与你公积金账户的余额有关，最高可贷款额度是公积金余额的15倍，举例就是公积金账户有10万的话，最高可贷150万，剩余房款都要作为首付一并交齐。

目前公积金贷款基准利率为3.25%，相比商贷优惠很多。所以如果可用公积金贷款，还是非常划算的。

组合贷款就是在公积金贷款额度不够时，采用两种兼有的贷款方式，一般申请难度大，放款慢，所以各楼盘都不愿意办理。

2.贷款利率上浮和贷款利率折扣：

虽然贷款基准利率是固定的。不过不同的银行，不同时期针对贷款客户的折扣是不一样的。

贷款利率可能最高上浮20%，也可能最低下浮10%，原因是银行需要在不同时期，来控制资金流动性，简单点理解就是，银行钱多想多往外贷些，可能就给点折扣，钱少就利率上浮。所以在贷款之前，要问清利息折扣情况。

利率折扣是一经固定，就不再改变的，基准利率原则每年调整一次，但折扣不调整。所以利率折扣其实对还款额的影响是巨大且长久的。

3.首付和贷款比例关系：

从要求上讲，通常住宅首付比例要求不低于20%，部分地区根据贷款情况不同，要求的会更高。为了贯彻“房住不炒”政策，如果是二套房，贷款首付比例将会更高。

个人如何选择首付比例？如果政策允许的前提下，那么购房者是选择30%首付？还是50%？80%？这要根据购房者资金条件和月供承受能力综合来看。

购房资金不充足当然是首付比例越低越好。如果购房资金相对充足，为了减少还款压力、减少贷款利息，可以上调首付比例。很多购房者是父母为了减少孩子的还款压力，选择了高首付、低月供的配置方式。

另外关于贷款年限问题，如果你的贷款利率没有上浮的话，贷款年限越长越划算，如果有需要还可以申请提前还款。

4.等额本金和等额本息：

等额本金就是在贷款周期内，每个月还给银行的本金是固定的，因为本金在逐月减少，所以利息就会越来越低。等额本金的月还款额是由多向少的，第一个月最多，最后一个月最低。

等额本息是在贷款周期内，每个月还给银行的总金额是固定的，第一个月是多少，以后每个月就都是一样的。等额本息优势是前期还款压力比等额本金要小，但总利息是要高于等额本金的。

至于两种方式哪个更好，要根据购房者个人情况来看，如果你的目的是不想付过多利息，而且能够接受前期的还款压力，那么就选择等额本金。如果不是上诉情况，统统建议选择等额本息。

5. 基准利率和LPR的关系

基准利率严格来讲是官方基准利率，国家定的固定利率。LPR是个新概念，是浮动基准利率，是跟着贷款市场行情浮动的（选取18家银行做平均值，这里不需要理解的太复杂）。这两种基准利率的计算方式购房者可以自行选择，目前官方基准利率是4.9%，浮动基准利率是4.65%（每个月变化一次），目前来看选择LPR是划算的，已购房客户也可以申请更换为LPR。

从长远来看两种方式哪个划算，要看未来的贷款市场预期。如果经济下行，LPR划算。如果经济上行，官方基准利率划算。