楼市调控为何漏了“商住楼”

在住宅市场遭遇“史上最严厉的调控”遇冷之时,商住楼项目(即以商业、办公、科研等立项的类住宅,土地使用年限通常只有40~50年)却异常地“火”了起来。
　　
　　位于北京市朝阳区常营的首开?东都汇6月2日开盘,仅一个多月的时间,316套房源就宣告“售罄”,某投资客一次性买走四五十套;位于马家堡的7克拉开盘同样火爆,截至8月12日已销售了198套。而尚未开盘的乐栋300、蓝光?云鼎、万科中粮紫苑等LOFT项目,看房人同样络绎不绝。随着调控的深入,商业地产与住宅市场出现“冰火两重天”的局面。
　　
　　原因很简单:此番调控主要针对住宅市场,而商业地产却并未受到政策的过多限制。无论之前有多少套住房,购买时仍是执行5成首付、1.1倍利率的政策,同时也不对外地人购房限制,对购买的套数也未做限制。在房价高企之时,这些类住宅项目无疑成了高房价的“推手”之一。但为何它们却能成为楼市调控的“漏网之鱼”?在投机大行其道的今天,政府是不是该管管它们了?
　　
　　闯入“无人监管区”
　　
　　一边是住宅市场的打折与抛售并行,一边是商住楼投资预期的利好。一切似乎都在向决策层预期的调控目标发展。
　　
　　尽管5月19日,北京市住建委、市发改委等部门联合公布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,要求5月31日之后签订土地出让合同的增量酒店项目,一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。然而,这之前已经签订土地出让合同的项目却不受影响。
　　
　　由于房地产税尚未落地,在售商住楼项目实际上是楼市调控的“漏网之鱼”,北京 “商改住”禁售令配套办法原本给了开发商和购房者全面调控的信号,但如果放过在售项目,导致部分商业项目混进住宅市场,开发商钻这个空子,亦会导致调控效果大打折扣。
　　
　　几乎所有人都发现:“国六条”在“剑指”住宅的同时,针对商业地产的调控几乎一条没有。在住宅受到调控的同时,商业项目的政策空间则愈发显得宽松。而这种宜商宜住的项目仍然沿用一贯以来的信贷门槛,而这一门槛目前已和住宅基本持平,原先的劣势不复存在。
　　
　　新政实施后,会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场,这对资金密集型的商业地产市场来说,带动作用不言而喻。在万科、珠江、中粮、保利等品牌开发商率先布局商业地产之后,自2010年年初至今已有数十家房地产开发企业豪掷千亿资本布局商业地产。
　　
　　投资过热,泡沫显现
　　
　　在新政实施后的4个月时间里,不光是商住楼,商铺、写字楼等纯商业物业的客户量提升也达30%以上,成交量也呈现逐步放大的趋势。
　　
　　来自中国指数研究院数据显示,今年上半年商业地产并未受到调控政策影响显着影响,全国办公用房和商业营业用房销售面积分别同比增长53.2%和41.7%,销售额分别同比增长91.5%和57.1%,销售均价分别同比上涨25%和11%;此外,办公用房和商业营业用房开发投资额分别同比增长59.7%和34.4%。
　　
　　“国六条”对住宅市场调控的另一个潜在后果,就是在悄然改变着房产投资和投机的路径。这种政策引导下的市场选择似乎比调控本身更有影响力。目前,“抛房买商”似乎正在成为房产投资领域的新手法,商业特别是商住楼正在成为越来越多房产投资客的投机的工具。
　　
　　进入6月份以来,全国主要城市的产权式商铺销量较此前都有明显的攀升。更为重要的是,在政策层面,对于商铺的转手交易还没有明确的限制