库存压力或迫使开发商主动降价
国家统计局公布的数据显示,今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,同比增长6.4%。专家认为,受新一轮调控政策影响,部分城市商品房成交量已大幅下滑。随着下半年供应量进一步增加,预计到年末开发商迫于库存压力较大,或将主动降价消化库存。
年末库存压力或迫使开发商降价
国家统计局公布的数据显示,2009年,全国商品房销售面积为93713万平方米,如果按照此销售进度,19182万平方米的库存仅够市场消化2.5个月。截至6月末,商品住宅待售面积为10646万平方米,比2009年末的11494万平方米也略有下降。按照2009年销售商品住宅86185万平方米的速度计算,10646万平方米的商品住宅库存可供销售1.5个月。
招商证券房地产分析师贾祖国认为,按照套均100平方米估算,截至6月末商品房待售面积不到200万套,其中住宅约100万套。而2009年全年全国住宅销售就有804万套。100万套待售住宅的量相对很小,也远低于市场预期,因此未来房价大幅下降的可能性较低。
但上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,今年自4月中旬新一轮调控以来,部分城市商品房成交量大幅下滑,消化库存能力也大幅削弱。1-6月,全国商品房销售面积仅3.94亿平方米,下半年同比增幅还将持续回落,预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。另外,由于新开工量从去年11月份以来一直维持在高位增长,预计未来一年内市场供应量将大幅增加,因此从年末开始开发商的库存压力将明显加大。“2009年全国商品房新开工面积为11.54亿平方米,自今年下半年开始应陆续形成供应;今年1-6月商品房新开工8.05亿平方米,最快一年后这些新开工面积就可转化为待售面积,市场供应将明显增加”(详见图1)。
杨红旭认为,目前仍是开发商与政府博弈阶段,如果调控政策的压力能够持续到第四季度,开发商必然会主动降价释放库存压力。但下半年房地产市场会进一步分化,最让人担心的是一些地方政府可能顶不住经济增长放缓的压力,变相救市,放宽楼市调控政策。
开发商资金趋紧亟待降价回笼
国家统计局此前发布的数据显示,1-6月,房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%,增幅较1-5月减少11.6个百分点,自1-2月增幅触顶之后,持续回落。接下来增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面。随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销,开发商降价现象将越来越普遍。
6月份,70个大中城市房价环比下降0.1%,较5月份回落0.3个百分点,其中新建住宅与上月持平,二手住宅下降0.1%。这是近15个月首次由涨转降,全国房价拐点正式确立。杨红旭认为,下半年房价将会维持下跌态势,预期明年一季度会触底。
京沪深楼市已现分化苗头
最新统计数据显示,7月份三地商品住宅并没有出现业界此前预测的整体量价齐跌态势:北京楼市量升价跌,上海量价齐升,深圳量跌价升。专家认为三地不同步说明楼市调控已经进入深度博弈阶段,在没有进一步调控政策 的前提下,楼市或将企稳回暖,房价不会大幅下调。
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示,7月份北京期房商品住宅成交量环比6月份上涨了16.7%,而成交均价则环比下降3.2%。佑威及楼市专评网联合 的数据显示,7月份上海商品住宅成交面积为43万平方米,环比6月份略微增长2.38%,成交均价为19313元/平方米,环比6月份上涨0.76%。
深圳规划与国土委的数据显示,7月份,深圳市新房销售面积14.2万平方米,同比下降80.13%,环比降幅也达到6.82%。但成交量的接连下滑并未带动房价的走低,反而同比上涨15%。
有关专家认为,开发商有意放缓开发节奏,造成供应趋紧假象,是房价居高不下的主要原因。以上海为例,在7月中下旬上市的项目,基本上都能获得80%的去化率。这同时也表明大量的购买力被低迷的成交量积压,市场观望的背后是巨大的需求在等待合理的房价。
中金公司最新报告认为,受政策调控影响,年初全国住房价格的快速涨势已消退,继6月份价格出现微幅下调后,7月份市场并未出现持续下调,市场买卖双方正处于深度博弈状态。交易量目前尚不存在显着、持续复苏的基础,未来一线城市房价仍将呈现振荡下探的趋势;在全国市场整体回暖之前,二三线城市房价也将延续波动态势。
有市场人士认为,从4月份到10月份前后,累积半年的刚性购房需求存在集中入市冲动,并可能使房价转身向上导致调控政策效果不佳。中国房地产协会副会长朱中一表示,目前调控政策在短期内已初见成效,特别是遏制部分城市房价快速上涨效果明显。但房地产市场能否健康发展,仍面临一定的不确定性,目前首要的任务是稳定市场预期。
来源:证券之星
