房企龙头晒中报预言四季度房价必降

每次宏观调控,都考验着地产商的管理水平。截至8月11日,招商、万科、保利、金地、中海半年报全部出炉,中报业绩靓丽的同时,是调控持续带来的市场成交量下滑,如何保障明年业绩的增长成为发展商最紧要的事。
　　
　　而地产龙头对未来市场的判断一致,随着9月份大量房源的入市,四季度热点城市房价必然会下降。开发商面临的唯一选择就是,靠降价来赢得销售。
　　
　　中报业绩喜忧参半
　　
　　因2009年楼市行情火爆,今年上半年开发商业绩都很靓丽,但反映现阶段业绩好坏更为直接的则是销售情况。
　　
　　8月10日,万科公布中报显示,上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。截至中期,万科共有530万平方米已销售资源未参与结算,合同金额合计约573亿元,分别较年初增加41.3%和50.0%。1-7月万科累计实现销售金额为452.1亿元。
　　
　　万科总裁郁亮表示,考虑大幅增加的已售未结资源,万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面,全年业绩实现增长在可期待之中。
　　
　　因上海房价飙升过快,泡沫增加,累积的风险加大,万科2009年便没有在上海拿地,但金地却始终把上海区域作为公司的发展重心,这在宏观调控一线城市的政策下很受伤。
　　
　　数据显示,1-7月金地累计实现签约面积57.21万平方米,较上年同期下降44.9%;累计签约金额64.55亿元,较上年同期下降41.6%。金地明年业绩增长正遭受大考。
　　
　　对此,金地董秘徐家俊表示,上半年销售面积和销售金额同比下降的主要原因是上半年库存偏少,没有充足房源可供销售,下半年新增可销售资源200万平方米。
　　
　　保利2010年上半年结算的利润总额为24.32亿元,同比增长20.91%。1-7月公司实现签约面积311.65万平方米,实现签约金额254.25亿元,销售面积差不多,但销售金额却与万科相差过百亿。
　　
　　中国人寿一地产研究员告诉记者,去年机构普遍看好保利,认为后劲增长十足,但万科在突破管理瓶颈后,重新走入了稳定增长的通道,机构看好万科未来的表现。
　　
　　销售压力激增
　　
　　半年报显示,保招万金四大房企上半年经营现金流均为负数。万科和金地分别为-95亿和-20亿元。
　　
　　对于扩展业务的开发商来说,现金流为负属于正常。但对于保利来说,这个数据较行业内水平偏大。因土地和在建项目投入增加,保利的经营现金流为-233.5亿元,减少了528.17%,而负债为370亿元,使得负债率从2009年底的69%,激增到今年上半年的76%,资金压力较大。
　　
　　同样,金地集团6月底账面现金94亿元,同期流动负债246亿元,扣除无需偿还的预收账款105亿后,流动负债依然达到141亿元,资金缺口为47亿元。
　　
　　国十条 后,从量跌到价跌,市场的反应正在逐步体现出来,地产商面临的销售压力也激增。
　　
　　保利公告显示,因加大项目投入和项目拓展,经营规模扩大,公司存货从去年年底的600亿飙升到报告期内937亿元,增长56%,因扩张速度极快,销售压力巨大。
　　
　　万科董秘谭华杰告诉记者,万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市,5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右,甚至只有2008年同期的一半。
　　
　　谭华杰说,反映市场重要供需关系的成交批售比(商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比),在今年6月也降到0.9,而去年全年为1.5。现在随着存货上升,需求减少,转为供大于求,开发商销售压力也加大了。
　　
　　“四季度房价必然下调”
　　
　　从4月国十条 到8月中旬,过去四个月了,成交量下滑明显,但价格依然在徘徊,并未出现显着下降,这也让许多开发商产生了房价不会下跌太多的侥幸心理,因此大多开发商都在死扛着不降价。
　　
　　万科总裁郁亮认为,此次政府调控决心和力度都是空前的,开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变,随着下半年新盘上市高峰的到来,前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调;另一方面,开发企业资金趋紧、存货增加,投资能力下降,未来住房供应可能受到影响。
　　
　　对于下半年房地产市场的走势,金地认为,下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化,交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章,但房价的回调也必然促发刚性需求,从而使成交量回归到理性平稳的水平。
　　
　　中海地产总裁办总经理陈为强也告诉记者,四季度热点城市房价会下调,但价格幅度不会太大,相对北京、上海,深圳区域的上涨空间不大,但下跌空间也有限,如果作为投资,未来二三级城市的投资回报率要大于一线城市。

来源:证券之星