港龙中国上市,恒基李家杰赔10万港元

港龙中国董事会主席吕永怀

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

吕永怀与两位哥哥吕永茂、吕永南，在等待一个重要的时刻。今天是港龙中国的上市日，兄弟三个西装革履，笑容满面，准备敲锣，叩开港股的大门。

从香港到常州，从纺织业到房地产，几十年的打拼人生，他们终于打造了一个上市公司，既是他们的高光时刻，也是整个吕氏家族的荣耀。作为港龙中国的董事会主席，吕永怀在致辞中激动地表示：“今天是集团发展历程中一个重要里程碑，更是一个新的起点。”

7月15日上午9时30分，港龙中国在香港联合交易所主板挂牌上市，股票代码6968.HK。是继1月16日汇景控股挂牌以后，2020年上市的第二家房地产企业，港股内房新上市房企出现了长达5个月的空档期，祥生地产、大唐地产、实地地产、三巽控股、上坤地产等多家房企还在队列中。

当天港股收盘，港龙中国报每股3.92港元，较发售价3.93港元跌0.25%，市盈率8.4倍，总市值62.72亿港元。

此次IPO，港龙中国全球发行4亿股股份，包括香港发行超1111万股，国际发售3.89亿股，每股发售价3.93港元，预计净筹资14.69亿港元。对于上市募集资金的用途，港龙中国拟用于为土地收购成本和潜在开发项目提供资金，以及用于支付现有项目的建筑成本。

恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本作为港龙中国地产基石投资者，两家机构分别认购4000万港元。同时金轮天地控股也认购了港龙中国地产2000万股。

近年来，李家杰多次以基石投资者身份参与到多家企业的IPO当中，包括刚刚上市的弘阳服务，以及奥园健康、烨星集团等。不过，此前李家杰的投资大多都有不错的收益，如奥园健康已经累计上涨128.5%；而此次投资港龙中国，按照其购买的股份推算，上市当日亏损10万港元。

“吕氏三兄弟”创业

港龙地产虽成立于江苏常州，但是其创始人吕氏兄弟却是在香港发家。

港龙地产的历史背景要追溯到1993年。彼时，吕氏三兄弟吕永怀、吕永南、吕永茂在香港创立建兴行，在纺织品贸易市场打拼，通过管理及营运建兴行，吕氏兄弟在发展业务、销售及企业管理方面获得丰富的知识及企业经验。

三兄弟中，吕永茂是老大，吕永南是老二，吕永怀排第三。三兄弟各自有一子，都是港龙中国的股东。

2000年代中期，纺织品贸易业的竞争日益激烈及其增长有限，吕氏兄弟萌生了“转换战场”的想法，当时正四处寻找投资机会的兄弟三人，透过常州市政府在香港吸引投资者回常州投资的活动，看到了常州市及中国房地产市场的发展潜力，于是决定涉足房地产开发行业。

港龙地产也由此诞生。2007年8月，吕氏家族（吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪、吕进亮）用早期在纺织行业打拼积累的财富，在常州成立港龙地产。

在此次上市之前，港龙中国经过多轮重组，最终的架构为：吕永怀、吕文伟父子通过华兴持有港龙中国42%股权，吕永南、吕志聪父子通过华联持有33%股权，吕永茂、吕进亮通过华隆持有25%股权。

不幸的是，吕永怀之子吕文伟于2020年1月去世，他拥有华兴40%股权由其父母吕永怀、陈美琴继承，由于陈美琴放弃华兴的全部权益，所以华兴由吕永怀全权拥有，即吕永怀持有港龙中国42%股权。

此次IPO之后，港龙中国的股权结构调整为：吕永怀通过华兴持股31.5%，吕永南、吕志聪父子通过华联持股24.75%，吕永南、吕志聪父子通过华隆持股18.75%。另外，吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪及吕进亮已确认为一致行动人，共持有港龙中国75%股份。

常州起家

港龙中国从常州起家，2007年成立便获得常州两幅土地的土地使用权，次年推出其首个住宅项目港龙华庭及首个商业项目的港龙尚层。

2017年，港龙中国走出江苏，布局浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年进入上海以及河南、贵州两省的多座主要城市；2019年，港龙中国将公司总部迁至上海，当年实现合约销售额234亿元。

在布局逻辑上，港龙中国以城市群逻辑进行区域布局，深耕长三角地区。聆讯后资料显示，港龙中国在22个城市共有64个项目，除了有2个项目位于盘州和洛阳外，其余62个项目均位于长三角区域。其中常州、常熟和南通的项目个数分别为10个、10个及6个，江苏和浙江两省的土储占比高达92.5%。

虽是一家区域性房企，但港龙中国的业绩增速非常快。2017-2019年，港龙中国物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。

这得益于其独特的发展路径。2015年，港龙中国受到与碧桂园合作的启发，踏上了合作开发之路，碧桂园、万科、融创、中南、正荣、弘阳等房企都在其合作名单中。截至2020年3月底，港龙中国64个项目中合作项目共计49个。

合作开发越来越受到房企的青睐，对于港龙中国来说，这种模式在其减轻土地招标现金流压力的同时，还可以降低其在物业开发项目资本投资及开发成本中所占份额，参与更多的物业开发项目并实现风险分散。

今年以来，港龙中国全国化扩张态势仍在延续，除了在江苏无锡、海门等地拿地外，还三次落子芜湖。

和多数冲刺规模的房企相似，港龙中国走的也是举债扩张的路线。高增长相伴而生的是高负债，截至2019年末，其资产负债率已由2017年的98.8%上升至2019年的172.6%；2020年一季度末，该比重进一步上升至287%，远高于行业75.5%的均值。