上半年城市分化加剧 热点地区楼市火热触发调控升级?

来源：新京报

2020年楼市的步伐有点“乱”，从年初新冠肺炎疫情下的错愕、停顿，到后期的逐步调整，直至加速“奔跑”。从政策层面看，上半年，在“房住不炒”定位下，行业资金环境较为宽松，但房地产领域金融监管依然从严。地方政府因城施策更加灵活，陆续从供需两端出台房地产扶持政策，但仍坚守“限购”“限贷”底线。

值得关注的是，城市分化正在加速，在一些城市恢复力度较弱的同时，东莞“秒光”、杭州“万人抢房”的信息不断传来。在业内人士看来，此类现象也是招致6月底以来，部分城市调控收紧的根本原因，而下半年房地产市场处于调整通道的概率较大，不仅城市间出现分化，企业间的两极分化也将更加明显。

宁波、杭州、东莞等热点地区调控升级

7月6日，宁波市联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》对当前偏热的房地产市场进行“降温”。该通知提出了稳定房地产市场的“十条”新政，包括保持土地市场平稳、扩大限购范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，宁波调控收紧实际上反映了今年上半年部分城市房价、地价等依然偏热的现象。虽然全国市场以降温为特征，但部分东部沿海城市依然显现出楼市升温过快的迹象，宁波、杭州、东莞、深圳等地甚至出现了“炒房”。从稳预期的角度出发，必须对此类市场积极进行管控。

事实上，近期包括杭州、东莞等在内房价明显上涨的城市，其房地产约束性调控政策已经出现加码。

7月2日，东莞为了加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为，要求从8月1日起，对申请预售的商品住房项目提出新规定，其中要求总建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；尾期建筑面积低于3万平方米的，也须一次性申请预售。

同日，杭州发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确提出支持自住需求，抑制投机炒房。其中规定，以高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。

严跃进认为，从杭州的人才购房限售、宁波的限购政策升级，进一步说明部分城市非但不会松绑购房政策，反而会进一步加码。也就是说，当前政策调控依然是以“房住不炒”为前提的，若出现房产炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。

中原地产首席分析师张大伟也分析称，如果说2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主，那么现在随着部分城市房价明显上涨，调控也开始收紧了。

不过，张大伟认为，到目前为止，以东莞、杭州为代表的收紧政策，更多只是“挠痒”楼市，因为仅是针对摇号、限价政策做调整，并没有影响市场的购房杠杆。

上半年政策整体宽松，区域楼市冷热分化

从上半年房地产政策走势来看，据中指研究院发布的《2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》显示，2020年伊始，在疫情的冲击下，房地产市场量价短期均有所回落，尤其是成交量，新房、二手房均出现近年来最大同比降幅。为此，3月以来，央行多次降息，地方政府因城施策更加灵活，从供需两端出台房地产扶持政策。

然而，调控政策虽然整体呈边际性改善态势，但仍在坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线，需求端政策更多从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。

对此，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心秦虹也认为，人才政策主要是通过降低落户的门槛和购房补贴政策来刺激需求。所以因城施策最大的空间是在供给端，房地产需求端的政策是非常有限的。

对于上半年度房地产政策，中指研究院常务副院长黄瑜总结称， 根据中指数据库监测，2020年上半年100个城市出台调控政策673条，同比增长78%，其中57%的政策与疫情相关，政策主要集中在租金减免、就业社保和财政金融等方面。但是从中央到地方一再强调房住不炒的定位，房地产金融监管仍然从严。

在相对宽松的政策下，目前市场仍处于恢复阶段。对此黄瑜表示，据中指数据库监测，上半年150个重点城市新开楼盘4277个，受疫情影响，新开盘数量为近年最低。150个重点城市新房项目累计成交159万套，同比下降近两成。与些同时，上半年房企的目标完成率平均达到41.1%。

另据中指研究院数据显示，就区域而言，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72%，较去年同期扩大1.66个百分点。京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。

具体到城市来看，黄瑜分析表示，上半年，因受疫情冲击，不同城市房地产市场均出现调整，但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响，城市市场分化行情愈加明显，部分热点城市需求回升动力较强，楼盘成交套均价小幅上涨；其中，东莞“秒光”、杭州“万人抢房”是招致6月底以来，调控收紧的根本原因。

2018年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势

数据来源：CREIS中指数据

预期分化仍会加剧，市场或将处于调整通道

对于下半年市场，中指研究院预计，在坚持“房住不炒”定位不变的情况下，为遏制房地产金融化泡沫化，短期金融监管或将针对性趋严。加上前期积压的需求已连续较快释放，市场需求入市节奏或将有所放缓。同时，下半年国内疫情发展及经济走向仍存在一定的不确定性，进而将制约市场规模反弹力度，市场处于调整通道的概率较大。

在很多业内人士看来，城市分化加剧，投资重心将向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦。

不过，中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶分析认为，今年长三角东部城市群整体回升节奏比较快，未来城市和区域之间轮动传导的特征依然会存在，对于房企来说，应关注城市周期的时间差，以获得更多的利润。

事实上，不仅城市间出现分化，企业间的两极分化也更加明显。中指风险测评监测240家房企结果显示，目前有105家企业抗风险能力较强，35家房企的抗风险能力相对较弱。

对此，秦虹认为，房地产未来的波动是不可避免的，从长远来看，最重要的是房企如何实现转型，从过去的增量到关注存量，从过去关注产品到未来关注服务，从过去单一到如何实现多元化，从过去只注重开发到如何关注经营等等。