香港TOD模式研究——天津中原研究院

香港TOD模式发展历程

香港地铁TOD发展模式是在特定的政治、经济、文化制度之下孕育而生，“轨道+物业”是其主要开发方式，其演变历程大致可分为三个阶段。早期，该模式主要是为了满足基建的资金需求，土地开发权补偿仅限于资金层面的平衡。中期，该模式与同时期公屋政策共同支撑了香港新市镇的发展。后期，该模式在精细化的土地经营中得到进一步优化，2000年港铁公司上市后，逐步实践更加市场化的运营策略，在城市规划和土地开发中起到核心枢纽的作用。 

1、早期：地产补贴基建

从1950年至1980年30年间，香港谋求产业转型，大力发展劳动密集型产业，相关统计数据显示，1950年香港人口为206万，到1980年人口增至515万。经济腾飞和人口增长给城市交通运输系统带来巨大压力，每公里道路平均行车数从20世纪50年代末的50辆，增长到80年代的263辆。针对香港的山体地形、可建设用地匮乏、人口密度高等城市环境特点，以及交通基础设施建设的巨大需求，1975年香港地铁公司成立，作为建造及经营香港铁路系统的主体。

初期荃湾线、观塘线、港岛线三条地铁线主要覆盖香港市区，在共约260亿港币的建设资金构成中，政府投资约占20%；沿线的地产物业开发约占15%，其余来自信贷资金。地铁港岛线兴建时，港铁公司得到太古站康怡花园住宅的开发权，作为对地铁建设的补贴。同一时期建设的观塘线蓝田站也是典型的地产补贴基建的案例。

2、中期：地铁引导新市镇建设

20世纪70年代，为缓解香港市区人口密度的过快增长，政府规划了九个新市镇疏解中心城区的人口。地铁和公屋成为引导人口向新市镇疏解的重要支撑，历经30年新市镇发展，9个新市镇的整体人口约327万，约占香港752万总人口的40%。地铁引导新市镇开发建设呈现以下特点：首先，对车站周边地块进行高强度开发，如将军澳车站上盖及周边物业容积率均在5以上；其次，区域内实现居住与就业的平衡；最后，通过精心规划的天桥与地下步道体系，减少步行距离感，创造良好的步行环境与公共空间， 实现大部分上盖建筑到地铁站的距离在500m以内。

3、后期：精细化土地经营

港铁公司作为地铁开发主体，积极推进土地开发与地铁建设的联动整合，随着轨道线网的逐步成型，沿线的客流量增大，土地市场逐渐成熟，港铁公司逐步对轨道沿线预留土地，进行分期开发，实现沿线的土地价值的最大化。

从整体上来看，香港TOD模式经历了早中晚三个时期，“轨道+物业”模式为其最主要的开发方式。目前，香港已开通11条地铁线路，共150个轨道站点，其中47个站点有上盖物业开发，总建筑面积约1300万平方米。

得益于这一商业模式，香港地铁成为世界上唯一实现盈利的地铁公司，在2019年的经营利润构成分析中，直接与物业的开发与租赁管理相关的部分合计比例达到48.2%，如果考虑到香港车站商务中的绝大部分来自车站内部的零售物业，则与“物业”相关的利润超过60%。

香港TOD开发理念与特点

在“轨道+物业”开发模式下，地铁成为串联生活功能与场景的纽带，通过“站城一体化”开发理念，实现地铁与周边建筑及其他交通设施的无缝接驳，提升地铁对城市中心人口的疏解能力，增强TOD项目对站点客流的疏导及利用效率。

因此，一个优秀的TOD项目往往具有以下特点：

1.WALK 以行人为导向，对地道、天桥、无障碍设施优化设计，实现步行系统的可连接性

2.CYCLE 非机动交通体系、降低对机动车的依赖

3.CONNECT 减小街区尺度、功能集约、高密度开发

4.TRANSIT 高质量公共交通体系，提升城市交通运输效率

5.DENSITY 中心高密度，以公共交通为核心，形成400m-800 m辐射圈

6.MIX 工作、商业、文化、教育、居住功能混合

7.COMPACT 短距离通勤的紧密社区，增大社区交流，打造活力空间

除此之外，港铁公司会依据各地区在产业、人口、就业、交通和基建配套的规划目标及地区市场的深入调研，制定各站点适宜的发展模式。

就香港已建成的TOD项目来说，按照辐射能级可划分为如下几个类型：

一是城市型站点。在站中心布局商业商务，中心向外依次布局居住和公共设施用地；如九龙站200米以内以酒店、写字楼、商场为主，并配有少量的开放空间，200-500米内规划以高密度住宅和休憩空间为主。

二是居住型站点。主要布局服务社区的商业，并在商业上面加盖住宅物业，站点周边则开发高强度住宅；如青衣站在站点200米范围内以地铁开发的青衣城为主，200-500米范围内主要以商业和居住为主，其中居住占84%，商业占16%。

三是交通型站点。在站中心布局交通站场用地，中心向外依次布局商业和居住用地；如东涌站，强化机场周边多功能综合开发，快速接驳与建筑合体化，桥体交通与商业功能复合化，交通建筑与办公、酒店、商业一体化设计。

（配图：香港TOD项目分类标注）

下面，我们将以“九龙站TOD项目”开发案例解读作为“香港TOD模式研究”系列的开篇。

城市型站点TOD