差别化信贷政策:打破房地产市场畸形需求格局

如果说,投资股票只是锁定了某个不认识的遥远管理团队对于未来的承诺,而且很可能是无法兑现的承诺,那么,投资住房就成了更为现实的选择——尤其是自2009年房价飙升以来,不仅很多手头宽裕的人得到了好处,以至于投机炒作几乎主导了整个房地产市场。
　　
　　尽管全国70个大中城市房价在6月首度出现环比降幅之后,7月环比再现持平现象,但上海深圳等5个一线城市当月房价环比仍是下降的,这种价稳量跌的状况表明,政策调控效果显现,房价过快上涨势头已经得到初步遏制。尤其是,严厉的差别化信贷政策使投资投机性购房需求受到较强抑制。
　　
　　“去杠杆化”效果显现
　　
　　根据普遍认同的观点,2009年国内房地产市场价格快速飙升,基本上是银行信贷推高的结果。而新一轮的调控政策也正是从实施更为严格的差别化住房信贷政策开始。　　

今年4月17日,被业内称为“新国十条”的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布。随后,住建部、央行和银监会于6月发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,上海和北京两市还相继于7月14日和16日 落实细则,实行“认房、认贷、认调查”的最严格标准。近期,又有报道称,银监会要求暂停部分房价上涨过快城市的银行三套房贷款业务。
　　
　　对于房地产行业,银行信贷的杠杆作用主要体现在个人按揭贷款和房企融资两个方面。可以说,作为上述一系列政策的落脚点,信贷调控重点均放在了个人住房按揭贷款的“去杠杆化”上。其意图,就在于通过降低银行信贷杠杆作用,收缩资金,提高准入门槛,限制不合理的购房需求进入市场。
　　
　　根据工商银行投资银行部研究中心的分析,由于投资和投机性的购房者一般会选择最大化的利用贷款的杠杆效应来满足自己的购房需求,因此贷款成数较高。而首付成数的增加以及利率浮动比例的提升,将对其产生一定抑制作用。
　　
　　以房价上涨最快的代表城市北京为例,差别化信贷政策执行之后,二套房首付比例由4成增加至5成,利率由原先的下浮15%变为上浮10%;首套房贷面积90平方米以下的虽然首付比例不变,但是多家银行取消了原有的7折优惠利率;而90平方米以上的首付最低3成,利率一般最低下浮25%。尽管部分中小型商业银行政策相对较为宽松,首套房贷款依然可以享受7折优惠利率,但是更倾向于选择较为优质的客户。
　　
　　事实也证明,由于二套房贷款首付提高,杠杆率降低,部分城市甚至暂停第三套及以上购房按揭贷款,改善型和投资型需求获得银行贷款难度加大,“去杠杆化”作用明显。
　　
　　今年6月公布的《2009年中国区域金融运行报告》则显示,2009年全国个人住房贷款累计发放2.2万亿元,累计支持购买住房707.1万套。其中,新建房和再交易房贷款累计发放额分别为1.6万亿元和0.6万亿元。2009年,全国个人住房贷款累计发放额占同期住房销售额的53.8%。
　　
　　而随着差别化信贷政策的实施,上述情况发生了变化。央行最新发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》数据显示,上半年个人购房贷款新增9323亿元,6月末余额为56923亿元,同比增长49.6%,比2010年3月末低3.8个百分点。二季度个人购房贷款新增4623亿元,比一季度少增18.89%。
　　
　　另据悉,北京中原地产市场研究部门每月都会按一定的比例抽取当月市场成交的样本进行投资比例分析,样本数量一般在500到1000户。此前数据显示,2008年底之后,北京楼市的投资比例始终都保持在20%以上,至2009年12月达到38%,今年3月至4月曾创下过41.2%的投资比例高点;而最新调查结果则显示,2010年5月至7月,京城楼市投资购房比例仅为14.5%,创2008年以来的历史新低。
　　
　　工行投行部研究中心分析师张阳判断,由于全年信贷规模在7.5万亿元左右,下半年可用规模已不足全年的38.67%,市场成交低迷的影响也会进一步显现,购房贷款的额度也将受到较大限制。
　　
　　诸多问题尚待研究
　　
　　业内专家分析,由于住房市场调控是对当前市场状态下各参与方利益分配格局的再调整,要经历一个市场各参与方博弈的过程。因此,从调控政策 到看到调控效果需要有一个过程。
　　
　　“实际上,交易量作为一个更容易观测政策效果的指标,近期主要城市住房交易量的大幅度下降,说明政府调控政策已经产生了明显的效果。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉根据有关学术研究结果认为,价格的明显下降通常会在交易量明显下降后的3-6个月内出现。
　　
　　“调控之下,投资投机性需求被抑制,部分地区过快上涨的房价也已经受到遏制,差别化信贷政策在其中起到重要作用,相信这一政策短期内不会改变。”不过,一些分析人士也提出,在政策执行过程中,如何避免对刚性需求造成“误伤”也值得关注。
　　
　　原因是,大部分刚性需求者无力增加首付款,只能选择尽可能多贷,而这部分需求通常集中在100平方米以下的房屋,虽然差别化信贷政策对其中购买90平方米以下购房者的首付比例并无影响,但对购买90平方米-100平方米的刚需购房者影响较大。
　　
　　尽管国家在首套房贷的利率上没有做硬性要求,但大部分银行在实际执行中已经取消7折利率优惠政策,如果首付比例只有两成,银行能给予的利率优惠均较低,这就增加了其月供的负担。即使部分中小型商业银行仍然执行7折利率优惠,但在审批过程中要比以往明显严格,普通刚性需求购房者获得贷款支持的难度加大。
　　
　　根据工行投行部研究中心 的案例,以一套总价为200万元的二手房产、贷款期限20年、按等额本息还款方式进行计算:如果是二套房贷款,差别化政策实施前,首付为4成80万元,8.5折利率,月供为7952元,总支出为2708480元;政策实行后,首付为5成100万元,虽然利率浮动比例增加至1.1倍,但月供压力相应减小为每月7476元,总支出2794240元,比之前多支出不到9万元。
　　
　　张阳告诉记者,由于二手房贷款通常总价高于评估价15%-30%,但可贷额度是根据评估价判定,因此首付款金额要比测算结果高,总支出也会相应增加。
　　
　　值得注意的还有,差别化信贷政策目前只是针对新增客户,但是手里有房,可能卖房的都是存量客户。而北京、深圳等一线城市商品住宅交易已经过渡到存量房占主体地位,因此,盘活存量房市场对于增加供给将起到关键作用。但如何盘活存量房市场有待探讨。
　　
　　为此,业内专家指出,对于房地产市场的调控,在强化短期政策,精准有效地解决市场上出现的短期问题的同时,更需要为住房市场的长期平稳运行 一个长期制度环境。

来源:证券之星