[建筑]广州珠江新城“黄金地块”闲置十余年

珠江新城位于广州市新城市中轴线上,定位为中央商务区(CBD),可谓寸土寸金。然而就在这个处于高速建设期的核心区域,却有一块土地晒了十余年太阳,至今未建成一栋楼。
　　
　　记者调查发现,诸多类似于官司缠身、规划变更的理由正在成为土地闲置的重要原因。这些原因背后究竟是什么往往极难考证,但闲置的结果是,一方面为开发商带来地价翻数倍的溢价收益,另一方面减少了楼市供应,扭曲了房地产市场,损害了社会利益。
　　
　　打官司、调规划土地闲置未开发
　　
　　资料显示,珠江新城L2地块是一幅位于广州市天河区珠江新城的商品住宅用地,用地面积为16024平方米,由广州宏瀚房地产开发有限公司1997年获取,并在1998年前后取得了《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》。
　　
　　然而,广州宏瀚却没有选择开工建设,而是选择“倒卖”土地。根据珠江实业(600684.SH)2005年发布的公告,广州宏瀚在1998年2月20日就与珠江实业签订了协议,将包括珠江新城L2在内的三幅地块转让,珠江实业成为唯一的土地使用经营者。
　　
　　但在履约过程中,双方产生矛盾,广州宏瀚于2005年8月将珠江实业告上法庭,珠江新城L2也随即进入诉讼程序,成为“历史遗留问题”。但2005年12月30日,广州宏瀚又申请撤回起诉,与珠江实业达成和解。根据约定,广州宏瀚开发珠江新城L2地块,而珠江实业补交相关费用后开发其他两幅地块。其中广东宏瀚在2007年8月再次取得《建设用地规划许可证》,其建设工期为2007年8月-2009年8月。
　　
　　不过,在拿到土地之后,广州宏瀚仍未建房销售,而是又选择申请修改规划,让土地继续晒太阳、睡大觉。记者在广州市规划局网站看到,2010年4月中旬广州规划局对珠江新城L2地块规划调整进行批前公示。资料显示,珠江新城L2地块建筑主体高度申请由最高100米调整到最高208米,拔高了一倍多。
　　
　　十余年间,这幅黄金地块就一直在晒太阳,尽管周边已经陆续盖起了高楼。业内人士指出,珠江新城L2地块的闲置究竟是有意为之还是迫不得已很难考证,但目前司法诉讼、调整规划已经成为闲置土地产生的一个主要原因。
　　
　　企业逐利、政府失察“靓地”沉睡难醒
　　
　　究竟是什么原因导致开发商甘愿让土地闲置多年,而地方政府却又未及时收回土地呢?
　　
　　首先,从企业层面来看,业界分析认为,尽管广州宏瀚没有建楼销售赚钱,但是由于珠江新城L2地块的飞速升值,这块“靓地”的闲置并不影响开发商从中获利。据网易房产测算,珠江新城L2的楼面地价仅约2500元/平方米,但2009年珠江新城地王价格已经达到15324元/平方米,楼面地价起码翻了近6倍。而如果广州宏瀚是通过协议出让等方式拿下的土地,那成本就更低了。
　　
　　同时,规划的调整也让开发商愿意让“靓地”继续晒太阳。广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,拿地后修改规划是一些开发商惯用的手段,开发商往往会通过提高容积率、修改规划等来谋取更多的利益。“目前中国房地产行业潜伏着‘拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则。”房地产专家谢逸枫接受媒体采访时表示,而且开发周期拖得越长,开发商获得的土地溢价就越高,从中获益更大。
　　
　　更重要的是,这类开发商也未必会选择独自开发。广州多位房地产界人士分析认为,广州宏瀚在业界名不见经传,未曾听说过这家公司。“过去,一些‘有本事’的非知名房企是通过囤地、炒地赚钱的,这些开发商一般拿地后转手倒卖给其他开发商,即便暂时没有卖出去,自己也很少开发。”韩世同还表示,“随着市场规范,目前这类企业已经大幅减少。”
　　
　　记者调查也发现,广州宏瀚是一家规模并不大的企业。记者近日前往该公司采访发现,广州宏瀚在广州市工商局网站登记的办公地址已经被其他公司占用,而广州宏瀚现在则与广州恒瀚实业有限公司等公司“蜗居”在另一处办公。不过,对于广州宏瀚为何会闲置珠江新城L2地块,公司员工则是“一问三不知”。
　　
　　除了开发商原因外,相关政府部门的缺位失责也是一些土地能够闲置十多年的原因。合富辉煌首席市场分析师黎文江指出,相关法律法规对闲置土地的处理非常明确,“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用”,但是现实中,却很少看到政府严格执行闲置土地处置政策,积极落实相关处罚措施。
　　
　　堵住漏洞、强化监管制度需要完善
　　
　　业内人士还指出,珠江新城L2地块只是全国闲置土地的冰山一角,而大量的闲置土地存在无疑会造成社会财富的浪费,削弱政府通过土地调控楼市的效果。因此,必需要加速对闲置土地治理,减少土地囤积,加速房子供应量,从而稳定楼市。
　　
　　SOHO中国董事长潘石屹接受媒体采访时也表示:“只有真正清理闲置土地,在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子,房价的上涨才能从根本上得到抑制。”
　　
　　“首先仍需要完善闲置土地处理制度,这一直是政府与开发商斗智斗法的领域。”长期关注房产纠纷的广东中泽律师事务所周玉忠律师说,相关部门必须要在如何预防闲置土地产生和处理上下功夫、动脑子,才能有效堵死开发商囤积土地、闲置土地的路子。而且即便闲置土地进入了司法程序,也不会影响对闲置土地的认定,因此在产权明晰的前提下,加速对闲置土地的处理。
　　
　　其次,相关政府部门必须要依法行政,严格执法。中原地产项目部总经理黄韬表示,在处理闲置土地上,一些地方政府多是整改、发通知催促开工,真正收回的土地并不多,而开发商就是看准了相关部门的执法不严,所以才愈发肆无忌惮,从而导致土地闲置不断蔓延,严重损害政府的形象。
　　
　　同时,必须要保证规划的严肃性。黎文江说,如果开发商是出于商业利益而更改规划,则地块应该回收重新出让。否则,如果只要开发商拿了地块都可以申请改规划,那么追逐利润最大化的开发商肯定会想方设法向上长、向下挖,严重侵害社会利益。
　　
　　此外,对于不作为的相关政府部门也要追究责任。业内人士指出,以珠江新城L2土地为例,按照当时的《建设用地规划许可证》规定,工期截至2009年8月,为何期间没有建起住宅却又调整了规划,相关部门有必要给群众一个解释。

来源:新华网